Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Der Einzug in eine Wohnung ist oft mit Arbeiten und Reparaturen verbunden. In diesem Fall stellt sich zwischen Mieter und Vermieter die Frage nach der Organisation solcher Reparaturen. Theoretisch werden die größeren Arbeiten dem Eigentümer und die kleineren Reparaturen dem Mieter übertragen. In der Praxis sind die Dinge jedoch nicht immer so einfach, was zu Streitigkeiten zwischen den beiden Parteien führt. Die Immobilienagentur Hermitage Riviera beleuchtet die Aufteilung der Reparaturkosten zwischen Mieter und Vermieter.

Rechtlicher Rahmen für die dem Mieter auferlegten Pflichten

In Frankreich sind die Pflichten des Mieters in Bezug auf Arbeiten und Reparaturen in Artikel 7d des Gesetzes vom 6. Juli 1989 geregelt. Diese Bestimmung des Bau- und Wohnungsgesetzes beschreibt die Reparaturen, für die der Mieter verantwortlich ist. Diese betreffen insbesondere „die routinemäßige Instandhaltung der Wohnräume, der im Vertrag genannten Geräte und kleinere Reparaturen sowie alle durch Dekret des Staatsrats festgelegten Reparaturen im Mietverhältnis, es sei denn, sie sind auf Veralterung, schlechte Verarbeitung, Baumängel, unvorhergesehene Umstände oder höhere Gewalt zurückzuführen“.

Ferner besagt das Gesetz, dass der Mieter durch kleinere Reparaturen die Instandhaltung der Mieträume sicherstellen muss. Der Mieter muss sich also um Folgendes kümmern:

• Austausch eines kaputten Fensters,
• Reparatur von Türgriffen,
• Austausch von Schaltern,
• Teppichreinigung usw.

Alle diese Arbeiten gelten als Reparaturen auf Kosten des Mieters. Wenn der Vermieter diese Kosten übernimmt, muss der Mieter sie dem Vermieter dennoch erstatten.

Tatsächlich definieren die Vorschriften keine erschöpfende Liste der Reparaturen, die vom Mieter durchgeführt werden müssen. Das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 gibt jedoch eine Vorstellung von den wichtigsten davon. Da keine erschöpfende Liste der vom Mieter zu tragenden Reparaturen vorhanden ist, können jederzeit Missverständnisse auftreten.

Daher sollten im Falle eines Konflikts beide Parteien zunächst versuchen, mit Hilfe der Abteilungskommission für Schlichtung eine gütliche Einigung zu erzielen. Kommt keine Schlichtung zustande, müssen eine oder beide Parteien vor Gericht gehen, um den Streit beizulegen. Das Ergebnis dieses Verfahrens ist häufig die Kündigung des Vertrags. Um diese Konfliktsituationen zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass die beiden Prozessbeteiligten einen Fachmann finden, der als Vermittler zwischen den beiden Parteien fungiert.

Welche Arbeiten muss der Mieter ausführen?

Der Mieter hat das Recht, die Wohnung oder das Haus, das er gemietet hat, umzubauen. Dazu muss er Arbeiten im gesetzlichen Rahmen durchführen. Diese Arbeiten können sich auf den Innen- oder Außenbereich einer Wohnung beziehen.

Instandhaltungsarbeiten

Der Mieter ist verpflichtet, bewegliche und unbewegliche Sachen zu reparieren, die durch sein Verschulden unbrauchbar geworden sind. In der Realität ist mit der Zerstörung der Ausstattung infolge von Verschleiß oder Veralterung zu rechnen. Wenn der Mieter diese Ausstattung nicht pflegt und nicht instand hält, wird er somit für Schäden haftbar. So liegt beispielsweise die Reparatur einer durch Verschulden des Mieters kaputtgegangenen Tür oder eines Fensters in seiner Verantwortung.

Diese Regel gilt auch für größere Reparaturen. Wenn der Mieter mit seinem Fahrzeug gegen das Garagentor oder gegen Wände fährt, ist er für die Reparatur verantwortlich. Der Mieter muss sich auch um die Sanitäranlagen in der Wohnung kümmern. Dazu muss er dafür sorgen, dass die Wasserhähne entkalkt, die Rohre frei gemacht und die Dichtungen ausgetauscht werden. Er kann sich daher nicht an den Eigentümer wenden, da die Wartung dieser Geräte in seiner Verantwortung liegt.

Die Innenarbeiten der gemieteten Räumlichkeiten

Das Gesetz definiert klar die Arbeiten und Vorkehrungen, die vom Mieter durchgeführt werden können. Es gibt größere Reparaturen und Landschaftsbauarbeiten. Letztere liegen in der Verantwortung des Mieters. So kann dieser die Wände neu streichen, die Decke reparieren und ein Regal oder einen Schrank anbringen.

Diese Reparaturen werden auf Kosten des Mieters durchgeführt, er muss jedoch die Zustimmung des Vermieters einholen, bevor er diese Arbeiten durchführt. Dieser kann sich tatsächlich weigern, bestimmte Arbeiten in seiner Wohnung durchzuführen. Der Vermieter weigert sich jedoch selten, seine Wohnung zu reparieren. Er kann dem Mieter beispielsweise nicht verbieten, leicht entfernbare Geräte zu installieren. Die Hauptsache ist, dass dieser die Wohnung dem Eigentümer zurückgeben muss, wie in den Inventardokumenten

Die Innenarbeiten der gemieteten Räumlichkeiten

Es gibt verschiedene Arten von Außenarbeiten, die der Mieter durchführen kann. Letzteres deckt beispielsweise die Kosten, wenn er die Fassade der Unterkunft neu streichen möchte. Dies gilt für alle Schreinerarbeiten, die darauf abzielen, die Ästhetik des Hauses zu verbessern. Der Vermieter hat die Immobilie in anständiger Weise übergeben, und alle anderen kostspieligen Änderungen liegen in der Verantwortung des Mieters. Für diese Arbeiten wird auch empfohlen, die Meinung des Vermieters einzuholen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Eigentümer Informationen über die durchzuführenden Reparaturen mitzuteilen.

Reparaturarbeiten, die auf Kosten des Eigentümers durchgeführt werden

In einem Immobilienmietvertrag werden bestimmte Arbeiten dem Eigentümer der Räumlichkeiten übertragen. Somit ist dieser für die Durchführung bestimmter Arbeiten verantwortlich. Diese Verpflichtung zwingt den Eigentümer, dem Mieter die Räumlichkeiten in gutem Zustand zu übergeben.

Dringende Arbeiten

Reparaturen, die sich direkt auf die Gesundheit und den Komfort in der Wohnung auswirken, werden als dringende Arbeiten eingestuft. Anständiger Wohnraum ist einer, der es dem Mieter ermöglicht, bequem und friedlich zu leben. Dies ist auch Teil der Rechte des Mieters in einem Mietvertrag. Die Reparatur einer Heizung ist ein perfektes Beispiel. Die Reparatur dieser Anlage ist dann ein Notfall, wenn sie zufällig kaputt geht und in die Verantwortung des Vermieters fällt.

Dies gilt auch für ein sehr altes Fenster, das nicht mehr funktioniert oder sich nicht mehr schließen lässt. Zur Sicherheit der Bewohner der Räumlichkeiten ist diese Reparatur zwingend erforderlich und der Vermieter muss sie so schnell wie möglich durchführen. Die Durchführung dringender oder größerer Reparaturen entbindet den Mieter nicht von der regelmäßigen Zahlung der Miete. Diese Situation kann zur Kündigung des Mietvertrags führen. Der Vermieter kann eine Reduzierung der Miete in Betracht ziehen, wenn die Arbeiten die friedliche Nutzung der Immobilie beeinträchtigen. Und selbst in diesem Fall wird es darum gehen, die Situation zwischen den beiden Vertragsparteien zu lösen.

Weniger dringende Reparaturarbeiten auf Kosten des Vermieters

Unter den Reparaturen, die auf Kosten des Vermieters durchgeführt werden, sind einige weniger wichtig oder dringend. Diese Kosten sind am häufigsten mit dem Verfall einer Wohnung oder eines Hauses verbunden. Zum Beispiel alte Fenster, die noch funktionieren, aber ersetzt werden müssen. Diese Reparatur hat jedoch eine geringere Priorität als beispielsweise der Austausch des Schlosses. Der Vermieter kann das Fenster vor Ablauf des Vertrags austauschen. Um Kosten zu sparen, kann der Eigentümer diese Fensteraustauschreparatur durchführen, sobald er sie bemerkt.

Arbeiten und Reparaturen, die mit der Ästhetik des Wohnraums zusammenhängen, sind ebenfalls nicht dringend. Zum Beispiel das Ersetzen eines abgenutzten Teppichs. In diesem Fall besteht der Vorteil für den Vermieter darin, dass er Zeit hat, diese Arbeit durchzuführen. Es besteht keine Dringlichkeit. Darüber hinaus kann der Mieter den Vermieter nicht für die Modernisierung der Wohnung verantwortlich machen.

Der Verfall der Wohnung ist das Kriterium, anhand dessen festgestellt wird, wer zwischen dem Mieter und dem Vermieter für die Reparatur verantwortlich ist. Bei normaler Abnutzung der Immobilie liegt die Verantwortung für die Reparatur beim Mieter. Darüber hinaus ist er für den sorgfältigen Umgang mit der Immobilie verantwortlich. Wenn der Schaden aufgrund von Überalterung aufgetreten ist, fällt die Reparatur dem Vermieter zu. Wenn der Schaden jedoch durch Missbrauch verursacht wurde, ist der Mieter für die Reparatur verantwortlich.

Andere Arbeiten, die auf Kosten des Eigentümers durchgeführt werden

Neben dringenden und weniger dringenden Reparaturen ist der Vermieter auch für andere Renovierungsarbeiten an der Wohnung verantwortlich. Dazu gehören Boden- und Wandbeläge. In diesem Fall ist der Eigentümer verpflichtet, das Parkett oder die Fliesen neu zu verlegen. Er muss sich auch um den Austausch der Farbe, der Wandfliesen und der Tapeten kümmern. Andererseits liegt die Verantwortung für die Abdeckung selbst beim Mieter. Der Vermieter meldet den Zustand der Abdeckung zum Zeitpunkt der Erstellung des Inventardokuments. Der Mieter muss die Immobilie auch in demselben Zustand zurückgeben.

Um dem Mieter eine akzeptable Unterkunft zu bieten, muss der Vermieter abgenutzte Fenster und Türen ersetzen. Bei unbefriedigendem Zustand der Wohnung kann der Mieter den Vermieter unverzüglich offiziell über die Reparatur informieren. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, die Energieeffizienz seiner Unterkunft sicherzustellen. Dazu muss er beispielsweise Gas-, Strom-, Kraft- usw.-Installationen wieder in den Normalzustand bringen. Der Eigentümer der Immobilie muss eine Energieeffizienzdiagnose durchführen und dann entsprechende Reparaturen und Ersetzungen vornehmen, falls eine Wohnung als energieintensiv gilt. Diese Art von Immobilien sollte nicht vermietet werden. Dies gilt für Wohnungen der Klassifizierung G (ab 2025), F (ab 2028) und E (ab 2034). 

Schließlich ist der Vermieter für die Durchführung größerer Sanitärarbeiten verantwortlich. Meistens stehen sie im Zusammenhang mit dem baufälligen Zustand der Einrichtungen. In diesem Fall verpflichtet sich der Eigentümer, den Siphon, den Küchenhahn und die gesamte Rohrleitung zu ändern. Die Arbeiten können auch den Austausch von Sanitäreinrichtungen umfassen. Wenn diese aufgrund mangelnder oder unzureichender Wartung ausfallen, muss der Mieter für die Reparaturen sorgen. In einigen Fällen ist die Unterkunft durch eine Versicherung abgedeckt, die den Eigentümer von bestimmten Arbeiten und Verbesserungen befreit. Dies wird in der Datei zur technischen Diagnose vor der Unterzeichnung des Mietvertrags erwähnt.

Quelle: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/