Vilka skyldigheter har hyrestagaren och uthyraren?

Att flytta in i ett hem är ofta förknippat med en del arbete och reparationer i det. I detta fall uppstår frågan mellan hyresgästen och hyresvärden om organisationen av sådana reparationer. Teoretiskt tilldelas de stora arbetena till ägaren, och mindre reparationer - till hyresgästen. Men i praktiken är det inte alltid så enkelt, vilket orsakar tvister mellan de två parterna. Fastighetsbyrån Hermitage Riviera belyser fördelningen av reparationskostnader mellan hyresgäst och hyresvärd.

Rättslig ram för de skyldigheter som åläggs hyresgästen

I Frankrike föreskrivs hyresgästens skyldigheter i fråga om arbete och reparationer av artikel 7d i lagen daterad den 6 juli 1989. Denna bestämmelse i bygg- och bostadslagen beskriver de reparationer som hyresgästen är ansvarig för. Dessa avser särskilt “det rutinmässiga underhållet av bostadslokalerna, utrustning som nämns i kontraktet och mindre reparationer samt alla hyresreparationer som definieras genom dekret i statsrådet, utom om de orsakas av inkurans, dåligt utförande, konstruktionsfel, oförutsedda omständigheter eller force majeure.

Vidare säger lagen att hyresgästen ska se till underhållet av den hyrda lokalen genom mindre reparationer. Så hyresgästen måste ta hand om:

• byte av ett trasigt fönster,
• reparation av dörrhandtag,
• byte av switch,
• mattrengöring osv.

Alla dessa arbeten klassas som reparationer på hyresgästens bekostnad. Om hyresvärden står för dessa kostnader måste hyresgästen fortfarande ersätta dem till hyresvärden.

Faktum är att bestämmelserna inte definierar en uttömmande lista över reparationer som måste utföras av hyresgästen. Dekret nr 87-712 daterat den 26 augusti 1987 ger dock en uppfattning om de viktigaste av dem. På grund av avsaknaden av en uttömmande lista över reparationer som hyresgästen ska stå för kan missförstånd uppstå när som helst.

Därför, i händelse av en konflikt, bör båda parter först försöka nå en uppgörelse i godo med hjälp av avdelningskommissionen för förlikning. I avsaknad av förlikning måste en eller båda parterna gå till domstol för att lösa tvisten. Resultatet av detta förfarande är ofta uppsägning av kontraktet. För att undvika dessa konfliktsituationer rekommenderas att de två deltagarna i processen hittar en professionell som kommer att fungera som mellanhand mellan de två parterna.

Vilken typ av arbete utför hyresgästen?

Hyresgästen har rätt att bygga om lägenheten eller huset som han hyrt. För att göra detta måste han utföra arbete inom den rättsliga ramen. Dessa arbeten kan syfta på interiören eller exteriören av en bostad.

Underhållsarbete

Hyresgästen är skyldig att reparera lös och fast egendom som på grund av hans vållande blivit obrukbar. I verkligheten förväntas förstörelse av utrustningen till följd av slitage eller inkurans. Om hyresgästen inte vårdar och inte underhåller denna utrustning blir han därmed skadeståndsskyldig. Till exempel är det dennes ansvar att reparera en dörr eller ett fönster som brutits genom hyresgästens fel.

Denna regel gäller även för större reparationer. Om hyresgästen slår i garageporten eller väggarna med sitt fordon, är han ansvarig för reparationen. Hyresgästen ska även sköta VVS i bostaden. För att göra detta måste han se till att kranarna är avkalkade, rören är upplåsta och tätningarna byts. Därför kan han inte överklaga till ägaren eftersom underhållet av denna utrustning är hans ansvar.

Inredningsarbetet i den hyrda lokalen

Lagen definierar tydligt de arbeten och arrangemang som kan utföras av hyresgästen. Det pågår stora reparationer och landskapsarbeten. Det är det senare som är hyresgästens ansvar. Således kan den senare måla om väggarna, reparera taket och installera en hylla eller ett skåp.

Dessa reparationer utförs på hyresgästens bekostnad, men denne måste inhämta hyresvärdens medgivande innan dessa arbeten utförs. Den senare kan faktiskt vägra att utföra visst arbete i sitt hem. Hyresvärden vägrar dock sällan att reparera sin bostad. Han kan till exempel inte förbjuda hyresgästen att installera lätt avtagbar utrustning. Huvudsaken är att den senare måste lämna tillbaka boendet till ägaren som nämns i inventariehandlingarna.

Inredningsarbetet i den hyrda lokalen

Det finns flera typer av externt arbete som hyresgästen kan utföra. Det senare står till exempel för kostnaderna om han vill måla om fasaden på boendet. Det gäller allt snickeriarbete som syftar till att förbättra hemmets estetik. Hyresvärden har levererat fastigheten på ett anständigt sätt och alla andra kostsamma förändringar står hyresgästen för. För detta arbete rekommenderas även att inhämta hyresvärdens yttrande. Hyresgästen är skyldig att dela information om de reparationer som ska utföras med ägaren.

Reparationsarbete som utförs på ägarens bekostnad

I ett fastighetsarrendekontrakt tilldelas visst arbete ägaren av lokalen. Den senare ansvarar således för utförandet av vissa arbeten. Denna skyldighet tvingar ägaren att tillhandahålla lokalen i gott skick till hyresgästen.

Brådskande arbete

Reparationer som direkt påverkar hälsan och komforten i lägenheten betecknas som brådskande arbeten. Anständiga bostäder är en som gör att hyresgästen kan bo bekvämt och fridfullt. Detta är också en del av hyresgästens rättigheter i ett hyreskontrakt. Värmereparation är en perfekt illustration. Reparationen av denna utrustning är då en nödsituation om den råkar gå sönder och är hyresvärdens ansvar.

Detta gäller även ett mycket gammalt fönster som inte längre fungerar eller inte längre kan stängas. För säkerheten för de boende i lokalerna är denna reparation obligatorisk och hyresvärden måste utföra den så snart som möjligt. Genomförandet av brådskande eller större reparationer befriar inte hyresgästen från den regelbundna betalningen av hyran. Denna situation kan leda till uppsägning av hyreskontraktet. Hyresvärden kan överväga att sänka hyran om arbetet stör den fredliga användningen av fastigheten. Och även i detta fall kommer det att handla om att lösa situationen mellan de två avtalsparterna.

Mindre brådskande reparationsarbeten på hyresvärdens bekostnad

Bland de reparationer som utförs på hyresvärdens bekostnad är vissa av dem mindre viktiga eller brådskande. Dessa kostnader är oftast förknippade med förfallet av en lägenhet eller ett hus. Till exempel gamla fönster som fortfarande fungerar men som behöver bytas. Denna reparation är dock mindre prioriterad än att till exempel byta lås. Hyresvärden kan byta ut fönstret innan avtalet löper ut. För att minska kostnaderna kan ägaren utföra denna fönsterbytesreparation så snart han märker det.

Arbeten och reparationer relaterade till bostadsutrymmets estetik är inte heller brådskande. Till exempel att byta ut en sliten matta. I det här fallet är fördelen för hyresvärden att han har tid att utföra detta arbete. Det är ingen brådska. Dessutom kan hyresgästen inte hålla hyresvärden ansvarig för uppdatering av bostaden.

Bostadens förfall är det kriterium som används för att fastställa den person mellan hyresgästen och hyresvärden som ansvarar för reparationen. Vid normalt slitage på fastigheten ligger ansvaret för reparationer på hyresgästen. Dessutom ansvarar han för ett varsamt bruk av fastigheten. Om haveriet inträffat på grund av inkurans ankommer reparationen på hyresvärden. Men om haveriet orsakats av felaktig användning är hyresgästen ansvarig för reparationen.

Övrigt arbete som utförs på ägarens bekostnad

Förutom akuta och mindre akuta reparationer ansvarar hyresvärden även för övriga renoveringar av bostaden. Dessa inkluderar golv- och väggbeklädnader. I detta fall är ägaren skyldig att göra om parketten eller plattorna. Han måste också ta hand om att byta färg, väggplattor och gobeläng. Ansvaret för själva täckningen ligger däremot på hyresgästen. Hyresvärden redovisar täckningens skick vid upprättandet av inventeringshandlingen. Hyresgästen ska även lämna tillbaka fastigheten under samma villkor.

För att förse hyresgästen med ett godtagbart boende måste hyresvärden byta ut slitna fönster och dörrar. I händelse av otillfredsställande skick på bostaden kan hyresgästen officiellt meddela hyresvärden om reparationen utan dröjsmål. Dessutom är hyresvärden skyldig att säkerställa energiprestandan för sitt boende. För att göra detta måste han till exempel återställa installationer för gas, el, el etc. till det normala. Fastighetsägaren ska göra en energieffektiviseringsdiagnos och sedan utföra lämpliga reparationer och byten i det fall en bostad anses energikrävande. Denna typ av fastighet ska inte hyras ut. Det gäller bostäder klassade som G (från 2025), F (från 2028) och E (från 2034). 

Slutligen ansvarar hyresvärden för att utföra större VVS-arbeten. Oftast är de förknippade med anläggningarnas förfallna tillstånd. I detta fall åtar sig ägaren att byta sifon, köksblandare och modifiera hela rörledningen. Arbetet kan även omfatta byte av VVS-armaturer. Om de misslyckas på grund av bristande eller otillräckligt underhåll ska hyresgästen ombesörja reparationer. I vissa fall omfattas boendet av en försäkring som fritar ägaren från vissa arbeten och förbättringar. Detta nämns i den tekniska diagnostikfilen innan du undertecknar hyresavtalet.

Källa: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/