Quali sono gli obblighi del locatario e del locatore?

Trasferirsi in una casa è spesso associato ad alcuni lavori e riparazioni al suo interno. In questo caso, sorge la questione tra l'inquilino e il locatore circa l'organizzazione di tali riparazioni. Teoricamente, i lavori più importanti sono assegnati al proprietario e le riparazioni minori all'inquilino. Tuttavia, nella pratica, le cose non sono sempre così semplici, il che causa controversie tra le due parti. L'agenzia immobiliare Hermitage Riviera fa luce sulla distribuzione dei costi di riparazione tra inquilino e locatore.

Quadro giuridico per gli obblighi imposti all'inquilino

In Francia, gli obblighi dell'inquilino in termini di lavori e riparazioni sono previsti dall'articolo 7d della legge del 6 luglio 1989. Questa disposizione del Codice dell'edilizia e dell'edilizia abitativa specifica le riparazioni di cui è responsabile l'inquilino. Questi riguardano in particolare “la manutenzione ordinaria dei locali residenziali, delle attrezzature menzionate nel contratto e delle piccole riparazioni, nonché tutte le riparazioni di locazione definite dal decreto del Consiglio di Stato, a meno che non siano causate da obsolescenza, cattiva fattura, difetto di costruzione, circostanze impreviste o forza maggiore”.

Inoltre, la legge stabilisce che l'inquilino deve garantire la manutenzione dei locali affittati tramite piccole riparazioni. Quindi l'inquilino deve occuparsi di:

• sostituzione di una finestra rotta,
• riparazione delle maniglie delle porte,
• cambio dell'interruttore,
• pulizia della moquette, ecc.

Tutti questi lavori sono classificati come riparazioni a spese dell'inquilino. Se il locatore copre questi costi, l'inquilino dovrà comunque rimborsarli al locatore.

In effetti, la normativa non definisce un elenco esaustivo delle riparazioni che devono essere eseguite dall'inquilino. Il decreto n. 87-712 del 26 agosto 1987, tuttavia, fornisce un'idea delle più importanti. A causa della mancanza di un elenco esaustivo delle riparazioni a carico dell'inquilino, possono sorgere incomprensioni in qualsiasi momento.

Pertanto, in caso di conflitto, entrambe le parti dovrebbero prima cercare di raggiungere una soluzione amichevole con l'aiuto della Commissione dipartimentale per la conciliazione. In assenza di una conciliazione, una o entrambe le parti devono rivolgersi al tribunale per risolvere la controversia. Il risultato di questa procedura è spesso la risoluzione del contratto. Per evitare queste situazioni di conflitto, si consiglia ai due partecipanti al processo di trovare un professionista che agisca da intermediario tra le due parti.

Che tipo di lavoro svolge l'inquilino?

L'inquilino ha il diritto di riqualificare l'appartamento o la casa che ha affittato. Per farlo, deve eseguire lavori nel quadro legale. Questi lavori possono riguardare l'interno o l'esterno di un'abitazione.

Lavori di manutenzione

L'inquilino è tenuto a riparare i beni mobili e immobili divenuti inutilizzabili per colpa sua. In realtà, è prevista la distruzione dell'attrezzatura a causa di usura o obsolescenza. Se l'inquilino non si prende cura e non effettua la manutenzione di questa attrezzatura, diventa quindi responsabile dei danni. Ad esempio, riparare una porta o una finestra rotte per colpa dell'inquilino è di sua responsabilità.

Questa regola si applica anche alle riparazioni importanti. Se l'inquilino colpisce la porta del garage o le pareti con il suo veicolo, è responsabile della riparazione. L'inquilino deve anche occuparsi dell'impianto idraulico dell'abitazione. Per fare ciò, deve assicurarsi che i rubinetti siano disincrostati, i tubi siano sbloccati e le guarnizioni siano cambiate. Pertanto, non può fare appello al proprietario poiché la manutenzione di questa attrezzatura è di sua responsabilità.

I lavori interni del locale affittato

La legge definisce chiaramente i lavori e le disposizioni che possono essere eseguiti dall'inquilino. Ci sono riparazioni importanti e lavori di giardinaggio. Sono questi ultimi a essere di responsabilità dell'inquilino. Pertanto, quest'ultimo può ridipingere le pareti, riparare il soffitto e installare una mensola o un armadio.

Queste riparazioni vengono eseguite a spese dell'inquilino, ma deve ottenere il consenso del locatore prima di eseguire questi lavori. Infatti, quest'ultimo può rifiutarsi di eseguire determinati lavori nella sua casa. Tuttavia, il locatore raramente rifiuta di riparare la sua abitazione. Ad esempio, non può vietare all'inquilino di installare apparecchiature facilmente rimovibili. La cosa principale è che quest'ultimo deve restituire l'alloggio al proprietario come indicato nei documenti di inventario.

I lavori interni del locale affittato

Esistono diversi tipi di lavori esterni che l'inquilino può eseguire. Quest'ultimo, ad esempio, copre i costi se desidera ridipingere la facciata dell'alloggio. Ciò vale per tutti i lavori di falegnameria volti a migliorare l'estetica della casa. Il locatore ha consegnato l'immobile in modo decoroso e tutte le altre costose modifiche sono a carico dell'inquilino. Per questo lavoro, si consiglia inoltre di chiedere il parere del locatore. L'inquilino è tenuto a condividere con il proprietario le informazioni sulle riparazioni da effettuare.

Lavori di riparazione eseguiti a spese del proprietario

In un contratto di locazione immobiliare, determinati lavori sono assegnati al proprietario dei locali. Pertanto, quest'ultimo è responsabile dell'esecuzione di determinati lavori. Questo obbligo obbliga il proprietario a fornire i locali in buone condizioni all'inquilino.

Lavori urgenti

Le riparazioni che hanno un impatto diretto sulla salute e il comfort nell'appartamento sono qualificate come lavori urgenti. Un alloggio decoroso è quello che consente all'inquilino di vivere comodamente e serenamente. Questo fa anche parte dei diritti dell'inquilino in un contratto di locazione. La riparazione del riscaldamento è un esempio perfetto. La riparazione di questa attrezzatura è quindi un'emergenza se si rompe ed è responsabilità del locatore.

Ciò vale anche per una finestra molto vecchia che non funziona più o non può più essere chiusa. Per la sicurezza dei residenti dei locali, questa riparazione è obbligatoria e il locatore deve eseguirla il prima possibile. L'esecuzione di riparazioni urgenti o importanti non esonera l'inquilino dal pagamento regolare dell'affitto. Questa situazione può portare alla risoluzione del contratto di locazione. Il locatore può prendere in considerazione la riduzione dell'affitto se i lavori interferiscono con l'uso pacifico dell'immobile. E anche in questo caso, si tratterà di risolvere la situazione tra le due parti contraenti.

Lavori di riparazione meno urgenti a spese del locatore

Tra le riparazioni eseguite a spese del locatore, alcune sono meno importanti o urgenti. Questi costi sono più spesso associati al degrado di un appartamento o di una casa. Ad esempio, vecchie finestre che funzionano ancora ma devono essere sostituite. Tuttavia, questa riparazione è meno prioritaria rispetto, ad esempio, alla sostituzione della serratura. Il locatore può sostituire la finestra prima della scadenza del contratto. Per ridurre i costi, il proprietario può eseguire questa riparazione di sostituzione della finestra non appena se ne accorge.

Anche i lavori e le riparazioni relativi all'estetica dello spazio abitativo non sono urgenti. Ad esempio, sostituire una moquette logora. In questo caso, il vantaggio per il locatore è che ha tempo per fare questo lavoro. Non c'è urgenza. Inoltre, l'inquilino non può ritenere il locatore responsabile dell'ammodernamento dell'abitazione.

Il degrado dell'abitazione è il criterio utilizzato per stabilire la persona tra l'inquilino e il locatore responsabile della riparazione. In caso di normale usura dell'immobile, la responsabilità delle riparazioni ricade sull'inquilino. Inoltre, è responsabile dell'uso attento dell'immobile. Se il guasto si è verificato per obsolescenza, la riparazione ricade sul locatore. Tuttavia, se il guasto è causato da un uso improprio, l'inquilino è responsabile della riparazione.

Altri lavori eseguiti a spese del proprietario

Oltre alle riparazioni urgenti e meno urgenti, il locatore è responsabile anche di altre ristrutturazioni dell'abitazione. Tra queste rientrano rivestimenti per pavimenti e pareti. In questo caso, il proprietario è tenuto a rifare il parquet o le piastrelle. Deve inoltre provvedere a cambiare la vernice, le piastrelle e la tappezzeria. D'altra parte, la responsabilità della copertura stessa ricade sull'inquilino. Il locatore segnala le condizioni della copertura al momento della stesura del documento di inventario. L'inquilino deve inoltre restituire l'immobile alle stesse condizioni.

Per fornire all'inquilino un alloggio accettabile, il locatore deve sostituire finestre e porte usurate. In caso di condizioni insoddisfacenti dell'abitazione, l'inquilino può notificare ufficialmente al locatore la riparazione senza indugio. Inoltre, il locatore è tenuto a garantire le prestazioni energetiche del suo alloggio. Per fare ciò, deve, ad esempio, riportare alla normalità gli impianti di gas, elettricità, potenza, ecc. Il proprietario dell'immobile deve effettuare una diagnosi di efficienza energetica e quindi effettuare le opportune riparazioni e sostituzioni nel caso in cui un'abitazione sia considerata ad alta intensità energetica. Questo tipo di immobile non dovrebbe essere affittato. Ciò vale per le abitazioni classificate come G (dal 2025), F (dal 2028) ed E (dal 2034). 

Infine, il locatore è responsabile dell'esecuzione di importanti lavori idraulici. Il più delle volte sono associati allo stato fatiscente delle strutture. In questo caso, il proprietario si impegna a cambiare il sifone, il rubinetto della cucina e a modificare l'intera conduttura. I lavori possono anche riguardare la sostituzione di apparecchi idraulici. Se si guastano per mancanza o insufficiente manutenzione, l'inquilino deve provvedere alle riparazioni. In alcuni casi, l'alloggio è coperto da assicurazione, che esonera il proprietario da determinati lavori e migliorie. Ciò è menzionato nel fascicolo di diagnostica tecnica prima della firma del contratto di locazione.

Fonte: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/