Hvad er leasingtagers og leasinggivers forpligtelser?

Det at flytte ind i et hjem er ofte forbundet med noget arbejde og reparationer i det. I dette tilfælde opstår spørgsmålet mellem lejer og udlejer om tilrettelæggelsen af sådanne reparationer. Teoretisk set er de større arbejder tildelt ejeren, og mindre reparationer - til lejeren. Men i praksis er tingene ikke altid så enkle, hvilket giver anledning til uoverensstemmelser mellem de to parter. Ejendomsmægler Hermitage Riviera belyser fordelingen af reparationsomkostninger mellem lejer og udlejer.

Juridiske rammer for de forpligtelser, der pålægges lejer

I Frankrig er lejerens forpligtelser med hensyn til arbejde og reparationer fastsat i artikel 7d i loven af 6. juli 1989. Denne bestemmelse i bygge- og boligloven beskriver de reparationer, som lejeren er ansvarlig for. Disse vedrører især "den rutinemæssige vedligeholdelse af boliglokalerne, udstyr nævnt i kontrakten og mindre reparationer samt alle lejereparationer defineret ved dekret i Council of State, undtagen hvis de er forårsaget af forældelse, dårligt håndværk, konstruktionsfejl, uforudsete omstændigheder eller force majeure".

Det fremgår endvidere af loven, at lejer skal sørge for vedligeholdelse af det lejede ved mindre reparationer. Så lejeren skal sørge for:

• udskiftning af et knust vindue,
• reparation af dørhåndtag,
• ændring af kontakt,
• tæpperens osv.

Alle disse arbejder er klassificeret som reparationer på lejerens regning. Hvis udlejer dækker disse omkostninger, skal lejer stadig refundere dem til udlejer.

Faktisk definerer reglerne ikke en udtømmende liste over reparationer, som skal udføres af lejeren. Dekret nr. 87-712 af 26. august 1987 giver dog en idé om de vigtigste af dem. På grund af manglen på en udtømmende liste over reparationer, der skal afholdes af lejer, kan der til enhver tid opstå misforståelser.

Derfor bør begge parter i tilfælde af en konflikt først forsøge at nå frem til en mindelig løsning med hjælp fra afdelingskommissionen for forlig. I mangel af et forlig skal en eller begge parter gå til retten for at løse tvisten. Resultatet af denne procedure er ofte opsigelse af kontrakten. For at undgå disse konfliktsituationer anbefales det, at de to deltagere i processen finder en fagperson, der vil fungere som mellemled mellem de to parter.

Hvad slags arbejde udfører lejeren?

Lejeren har ret til at ombygge den lejlighed eller det hus, han lejede. For at gøre dette skal han udføre arbejde inden for de juridiske rammer. Disse værker kan referere til det indre eller ydre af en bolig.

Vedligeholdelsesarbejde

Lejer er forpligtet til at istandsætte løsøre og fast ejendom, der er blevet ubrugelig ved hans skyld. I virkeligheden forventes ødelæggelse af udstyret som følge af slitage eller forældelse. Hvis lejer ikke passer på og ikke vedligeholder dette udstyr, bliver han dermed erstatningsansvarlig. For eksempel er det hans ansvar at reparere en dør eller et vindue, der er knust igennem lejerens skyld.

Denne regel gælder også for større reparationer. Hvis lejeren rammer garageporten eller væggene med sit køretøj, er han ansvarlig for reparationen. Lejer skal også sørge for VVS i boligen. For at gøre dette skal han sikre, at hanerne er afkalket, rørene frigøres og tætningerne skiftes. Derfor kan han ikke appellere til ejeren, da vedligeholdelsen af dette udstyr er hans ansvar.

Det indvendige arbejde i den lejede lokal

Loven definerer klart, hvilke arbejder og arrangementer der kan udføres af lejeren. Der er større reparationer og anlægsarbejder. Det er sidstnævnte, der er lejers ansvar. Således kan sidstnævnte male væggene om, reparere loftet og installere en hylde eller et skab.

Disse reparationer udføres for lejers regning, men denne skal indhente udlejers samtykke, før disse arbejder udføres. Sidstnævnte kan faktisk nægte at udføre visse arbejder i sit hjem. Udlejeren nægter dog sjældent at reparere sin bolig. For eksempel kan han ikke forbyde lejeren at installere let aftageligt udstyr. Hovedsagen er, at sidstnævnte skal returnere boligen til ejeren som nævnt i inventardokumenterne.

Det indvendige arbejde i den lejede lokal

Der er flere typer udvendigt arbejde, som lejer kan udføre. Sidstnævnte dækker eksempelvis omkostningerne, hvis han ønsker at male facaden på boligen om. Det gælder alt tømrerarbejde, der har til formål at forbedre boligens æstetik. Udlejer har afleveret ejendommen på forsvarlig vis, og alle andre omkostningskrævende ændringer påhviler lejer. Til dette arbejde anbefales det også at søge udtalelse fra udlejer. Lejer er forpligtet til at dele oplysninger om de reparationer, der skal udføres, med ejeren.

Reparationsarbejde udført for ejerens regning

I en lejekontrakt på fast ejendom er visse arbejder henlagt til ejeren af lokalerne. Sidstnævnte er således ansvarlig for udførelsen af visse arbejder. Denne forpligtelse tvinger ejeren til at stille lokalerne til rådighed i god stand til lejeren.

Hastende arbejde

Reparationer, der direkte påvirker sundheden og komforten i lejligheden, er kvalificeret som presserende arbejder. Anstændige boliger er en, der giver lejeren mulighed for at bo komfortabelt og fredeligt. Dette er også en del af lejerens rettigheder i en lejekontrakt. Varmereparation er en perfekt illustration. Reparationen af dette udstyr er så en nødsituation, hvis det tilfældigvis går i stykker og er udlejerens ansvar.

Dette gælder også for et meget gammelt vindue, der ikke længere fungerer eller ikke længere kan lukkes. Af hensyn til sikkerheden for beboerne i lokalerne er denne reparation obligatorisk, og udlejer skal udføre den hurtigst muligt. Gennemførelse af haste- eller større reparationer fritager ikke lejeren for den almindelige lejebetaling. Denne situation kan føre til opsigelse af lejekontrakten. Udlejer kan overveje at nedsætte huslejen, hvis arbejdet forstyrrer den fredelige brug af ejendommen. Og selv i dette tilfælde vil det handle om at løse situationen mellem de to aftaleparter.

Mindre akutte reparationsarbejder på udlejers regning

Blandt de reparationer, der udføres på udlejers regning, er nogle af dem mindre vigtige eller presserende. Disse omkostninger er oftest forbundet med forfalden af en lejlighed eller et hus. For eksempel gamle vinduer, der stadig fungerer, men som skal udskiftes. Denne reparation er dog mindre prioriteret end fx udskiftning af låsen. Udlejer kan udskifte vinduet inden kontraktens udløb. For at reducere omkostningerne kan ejeren udføre denne vinduesudskiftningsreparation, så snart han bemærker det.

Arbejder og reparationer relateret til boligens æstetik haster heller ikke. For eksempel udskiftning af et slidt tæppe. I dette tilfælde er fordelen for udlejer, at han har tid til at udføre dette arbejde. Det haster ikke. Herudover kan lejer ikke holde udlejer ansvarlig for opdatering af boligen.

Boligens forfald er det kriterium, der bruges til at fastslå, hvem der er ansvarlig for reparationen mellem lejer og udlejer. Ved normal slitage på ejendommen påhviler ansvaret for istandsættelse lejer. Derudover er han ansvarlig for en omhyggelig brug af ejendommen. Er nedbruddet opstået på grund af forældelse, påhviler reparationen udlejer. Men hvis sammenbruddet er forårsaget af misbrug, er lejer ansvarlig for reparationen.

Andet arbejde, der udføres for ejerens regning

Udover akutte og mindre akutte istandsættelser står udlejeren også for øvrige renoveringer af boligen. Disse omfatter gulv- og vægbeklædninger. I dette tilfælde er ejeren forpligtet til at lave om på parketten eller fliserne. Han skal også sørge for at skifte maling, vægfliser og gobelin. Til gengæld ligger ansvaret for selve dækningen hos lejer. Udlejer indberetter dækningens stand på tidspunktet for udarbejdelse af inventardokumentet. Lejer skal også tilbagelevere ejendommen på samme betingelser.

For at give lejeren en acceptabel bolig skal udlejer udskifte slidte vinduer og døre. I tilfælde af utilfredsstillende stand af boligen kan lejer uden forsinkelse officielt underrette udlejer om reparationen. Derudover er udlejer forpligtet til at sikre sin boligs energimæssige ydeevne. For at gøre dette skal han f.eks. bringe gas-, el-, el-installationer tilbage til normalen. Ejendomsejeren skal foretage en energieffektivitetsdiagnose og derefter foretage passende reparationer og udskiftninger i tilfælde af, at en bolig anses for at være energikrævende. Denne type ejendom bør ikke udlejes. Det gælder boliger klassificeret som G (fra 2025), F (fra 2028) og E (fra 2034). 

Endelig er det udlejer, der er ansvarlig for at udføre større vvs-arbejde. Oftest er de forbundet med faciliteternes forfaldne tilstand. I dette tilfælde forpligter ejeren sig til at skifte sifon, køkkenhane og ændre hele rørledningen. Arbejdet kan også omfatte udskiftning af VVS-inventar. Hvis de svigter på grund af manglende eller utilstrækkelig vedligeholdelse, skal lejer sørge for reparation. I nogle tilfælde er boligen dækket af en forsikring, som frigør ejeren fra visse arbejder og forbedringer. Dette er nævnt i den tekniske diagnosticeringsfil, før du underskriver lejekontrakten.

Kilde: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/