Hvilke forpliktelser har leietaker og utleier?

Det å flytte inn i et hjem er ofte forbundet med noe arbeid og reparasjoner i det. I dette tilfellet oppstår spørsmålet mellom leietaker og utleier om organiseringen av slike reparasjoner. Teoretisk er de store arbeidene tildelt eieren, og mindre reparasjoner - til leietakeren. Men i praksis er ting ikke alltid så enkelt, noe som forårsaker uenighet mellom de to partene. Eiendomsbyrå Hermitage Riviera belyser fordelingen av reparasjonskostnader mellom leietaker og utleier.

Juridiske rammer for de forpliktelser som pålegges leietaker

I Frankrike er leierens forpliktelser med hensyn til arbeid og reparasjoner fastsatt i artikkel 7d i loven datert 6. juli 1989. Denne bestemmelsen i bygge- og boligloven beskriver reparasjonene som leietakeren er ansvarlig for. Disse gjelder spesielt "det rutinemessige vedlikeholdet av boliglokalene, utstyr nevnt i kontrakten og mindre reparasjoner samt alle utleiereparasjoner definert ved dekret i statsråd, unntatt hvis de er forårsaket av foreldelse, dårlig utførelse, konstruksjonsfeil, uforutsette omstendigheter eller force majeure".

Videre sier loven at leietaker skal sørge for vedlikehold av de leide lokalene ved mindre reparasjoner. Så leietaker må ta seg av:

• erstatning av et knust vindu,
• reparasjon av dørhåndtak,
• endring av bryter,
• tepperensing osv.

Alle disse arbeidene er klassifisert som reparasjoner på leietakers bekostning. Dersom utleier dekker disse kostnadene, vil leietaker fortsatt måtte refundere dem til utleier.

Forskriften definerer faktisk ikke en uttømmende liste over reparasjoner som skal utføres av leietaker. Dekret nr. 87-712 datert 26. august 1987 gir imidlertid en idé om de viktigste av dem. På grunn av mangelen på en uttømmende liste over reparasjoner som skal dekkes av leietaker, kan det oppstå misforståelser når som helst.

Derfor, i tilfelle en konflikt, bør begge parter først prøve å oppnå en minnelig ordning ved hjelp av avdelingskommisjonen for forliksbehandling. I mangel av forlik må en eller begge parter gå til retten for å løse tvisten. Resultatet av denne prosedyren er ofte oppsigelse av kontrakten. For å unngå disse konfliktsituasjonene anbefales det at de to deltakerne i prosessen finner en fagperson som vil fungere som mellomledd mellom de to partene.

Hva slags arbeid gjør leietaker?

Leier har rett til å bygge om leiligheten eller huset han leide. For å gjøre dette må han utføre arbeid innenfor de juridiske rammene. Disse arbeidene kan referere til interiøret eller eksteriøret av en bolig.

Vedlikeholdsarbeid

Leier plikter å reparere løsøre og fast eiendom som er blitt ubrukelig ved hans skyld. I realiteten forventes ødeleggelse av utstyret som følge av slitasje eller foreldelse. Dersom leietaker ikke tar vare på og ikke vedlikeholder dette utstyret, blir han dermed erstatningsansvarlig. For eksempel er det hans ansvar å reparere en dør eller et vindu som er knust gjennom leietakers feil.

Denne regelen gjelder også for større reparasjoner. Hvis leietaker treffer garasjeporten eller veggene med kjøretøyet sitt, er han ansvarlig for reparasjonen. Leietaker skal også ta seg av rørleggerarbeidet i boligen. For å gjøre dette må han sørge for at kranene er avkalket, rørene er frigjort og tetningene skiftes. Derfor kan han ikke appellere til eieren siden vedlikehold av dette utstyret er hans ansvar.

Det innvendige arbeidet i lokalet leid

Loven definerer klart hvilke arbeider og arrangementer som kan utføres av leietaker. Det er store reparasjoner og landskapsarbeid. Det er sistnevnte som er leietakers ansvar. Dermed kan sistnevnte male veggene på nytt, reparere taket og installere en hylle eller et skap.

Disse reparasjonene utføres for leietakers regning, men han må innhente utleiers samtykke før disse arbeidene utføres. Sistnevnte kan faktisk nekte å utføre visse arbeider i sitt hjem. Utleier nekter imidlertid sjelden å reparere boligen sin. Han kan for eksempel ikke forby leietaker å installere lett avtakbart utstyr. Hovedsaken er at sistnevnte må returnere boligen til eieren som nevnt i inventardokumentene.

Det innvendige arbeidet i lokalet leid

Det finnes flere typer utvendig arbeid som leietaker kan utføre. Sistnevnte dekker for eksempel kostnadene dersom han ønsker å male fasaden på boligen på nytt. Dette gjelder alt snekkerarbeid som tar sikte på å forbedre boligens estetikk. Utleier har levert eiendommen på en forsvarlig måte, og alle andre kostbare endringer er leietakers ansvar. For dette arbeidet anbefales det også å søke uttalelse fra utleier. Leietaker plikter å dele opplysninger om reparasjonene som skal utføres med eier.

Reparasjonsarbeid utført for eiers regning

I en leiekontrakt for eiendom er visse arbeider tillagt eieren av lokalet. Dermed er sistnevnte ansvarlig for utførelsen av visse arbeider. Denne plikten tvinger eieren til å stille lokalene i god stand til leietaker.

Hastende arbeid

Reparasjoner som direkte påvirker helsen og komforten i leiligheten er kvalifisert som hastearbeider. Anstendig bolig er en som lar leietakeren bo komfortabelt og fredelig. Dette er også en del av rettighetene til leietaker i en leiekontrakt. Varmereparasjon er en perfekt illustrasjon. Reparasjonen av dette utstyret er da en nødsituasjon hvis det tilfeldigvis går i stykker og er utleiers ansvar.

Dette gjelder også et veldig gammelt vindu som ikke lenger fungerer eller ikke lenger kan lukkes. For sikkerheten til beboerne i lokalene er denne reparasjonen obligatorisk og utleier må utføre den så snart som mulig. Gjennomføring av haste- eller større reparasjoner fritar ikke leietaker for vanlig husleiebetaling. Denne situasjonen kan føre til oppsigelse av leiekontrakten. Utleier kan vurdere å redusere husleien dersom arbeidet forstyrrer den fredelige bruken av eiendommen. Og selv i dette tilfellet vil det handle om å løse situasjonen mellom de to avtalepartene.

Mindre presserende reparasjonsarbeid på utleiers bekostning

Blant reparasjonene som utføres på utleiers bekostning, er noen av dem mindre viktige eller haster. Disse kostnadene er oftest forbundet med forfall av en leilighet eller et hus. For eksempel gamle vinduer som fortsatt fungerer, men som må skiftes. Denne reparasjonen er imidlertid mindre prioritert enn for eksempel å bytte lås. Utleier kan bytte ut vinduet før kontraktens utløp. For å redusere kostnadene kan eieren utføre denne utskiftingsreparasjonen av vinduet så snart han oppdager det.

Arbeider og reparasjoner knyttet til boarealets estetikk haster heller ikke. For eksempel å erstatte et slitt teppe. I dette tilfellet er fordelen for utleier at han har tid til å gjøre dette arbeidet. Det haster ikke. I tillegg kan ikke leietaker holde utleier ansvarlig for å oppdatere boligen.

Boligens forfall er kriteriet som brukes for å fastslå hvem mellom leietaker og utleier som er ansvarlig for reparasjonen. Ved normal slitasje på eiendommen påhviler ansvaret for utbedring leietaker. I tillegg har han ansvar for varsom bruk av eiendommen. Hvis havariet oppsto på grunn av ukurans, påfaller reparasjonen utleier. Men hvis havariet er forårsaket av misbruk, er leietaker ansvarlig for reparasjonen.

Annet arbeid som utføres for eiers regning

I tillegg til haste- og mindre akutte reparasjoner, er utleier også ansvarlig for annen oppussing av boligen. Disse inkluderer gulv- og veggbelegg. I dette tilfellet er eieren forpliktet til å lage om parketten eller flisene. Han må også ta seg av å skifte maling, veggfliser og billedvev. Ansvaret for selve dekningen ligger derimot på leietaker. Utleier rapporterer dekningens tilstand ved utarbeidelse av inventardokumentet. Leietaker må også levere tilbake eiendommen på samme vilkår.

For å skaffe leietaker akseptable boliger, må utleier skifte ut slitte vinduer og dører. I tilfelle utilfredsstillende tilstand av boligen, kan leietaker offisielt varsle utleier om reparasjonen uten opphold. I tillegg plikter utleier å sørge for energiytelsen til sin bolig. For å gjøre dette, må han for eksempel bringe gass-, strøm-, strøm- etc installasjoner tilbake til normalen. Eiendomseier må foreta en energieffektiviseringsdiagnose og deretter foreta passende reparasjoner og utskiftninger i tilfelle en bolig anses som energikrevende. Denne typen eiendom bør ikke leies ut. Dette gjelder boliger klassifisert som G (fra 2025), F (fra 2028) og E (fra 2034). 

Til slutt er det utleier som har ansvaret for å utføre større rørleggerarbeid. Oftest er de assosiert med den falleferdige tilstanden til anleggene. I dette tilfellet forplikter eieren seg til å bytte sifon, kjøkkenkran og modifisere hele rørledningen. Arbeidet kan også omfatte utskifting av VVS-inventar. Dersom de svikter på grunn av manglende eller utilstrekkelig vedlikehold, må leietaker sørge for reparasjoner. I noen tilfeller er overnatting dekket av forsikring, som frigjør eieren fra visse arbeider og forbedringer. Dette er nevnt i den tekniske diagnostikkfilen før du signerer leieavtalen.

Kilde: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/