承租人和出租人的义务是什么？

搬进一个家通常与其中的一些工作和维修有关。在这种情况下，租户和房东之间会出现有关此类维修组织的问题。理论上，主要工程分配给业主，小修工程分配给租户。然而，在实践中，事情并不总是那么简单，这就引起了双方的争论。房地产中介 Hermitage Riviera 阐明了租户和房东之间维修费用的分配情况。

承租人义务的法律框架

在法国，1989 年 7 月 6 日颁布的法律第 7d 条规定了承租人在工作和维修方面的义务。《建筑和住房法》的这一条款详细说明了维修承租人负责。这些特别涉及“住宅楼宇的日常维护、合同中提到的设备和小修以及国务委员会法令规定的所有租赁维修，除非它们是由陈旧、工艺差、建筑缺陷引起的，不可预见的情况或不可抗力”。

此外，法律规定承租人必须通过小修确保租赁房屋的维护。因此租户必须注意：

•      更换破窗，

•      修理门把手，

•      开关的变化，

•      地毯清洗等

所有这些工程都被归类为由租户承担费用的维修。如果房东承担这些费用，租户仍需将这些费用偿还给房东。

事实上，法规并未定义租户必须进行的维修的详尽清单。然而，1987 年 8 月 26 日的第 87-712 号法令给出了其中最重要的一个概念。由于没有详尽的维修清单，由租户承担，随时可能产生误解。

因此，一旦发生冲突，双方应首先尝试在部门调解委员会的帮助下友好解决。在没有调解的情况下，一方或双方必须上法庭解决争议。该程序的结果通常是终止合同。为避免这些冲突情况，建议过程中的两个参与者找到一位专业人士作为双方之间的中间人。

租户从事什么工作？

承租人有权重新开发他租用的公寓或房屋。为此，他必须在法律框架内开展工作。这些作品可能指住宅的内部或外部。

维护工作

承租人有义务修理因他的过错而无法使用的动产和不动产。实际上，设备因磨损或过时而损坏是意料之中的事情。如果承租人不关心也不维护此设备，他将因此对损坏负责。例如，由于承租人的过错而损坏的门或窗户，由他负责修理。

此规则也适用于大修。如果承租人用他的车辆撞到车库门或墙壁，则他负责维修。租户还必须注意住宅中的管道。为此，他必须确保水龙头除垢、管道畅通并更换密封件。因此，他不能向业主申诉，因为这台设备的维护是他的责任。

租用房屋的内部装修

法律明确定义了承租人可以进行的工作和安排。有重大维修和景观美化工程。后者是承租人的责任。因此，后者可以重新粉刷墙壁、修复天花板、安装架子或橱柜。

这些维修费用由承租人承担，但他必须在进行这些工程之前征得房东的同意。事实上，后者可能会拒绝在家中进行某些工作。然而，房东很少拒绝修理他的房屋。例如，他不能禁止租户安装易于移动的设备。最主要的是，后者必须按照库存文件

中所述，将住宿归还给业主。

租用房屋的内部装修

租户可以执行多种类型的外部工作。例如，如果他想重新粉刷住所的外墙，后者会支付费用。这适用于所有旨在改善家居美观的木工工作。房东以体面的方式交付了财产，所有其他昂贵的改建均由租户负责。对于这项工作，也建议征求一下楼主的意见。承租人有义务与业主分享有关维修的信息。

维修工作由业主承担费用

在房地产租赁合同中，某些工作被分配给房屋的所有者。因此，后者负责某些作品的表演。这一义务迫使业主向租户提供状况良好的房屋。

紧急工作

直接影响公寓健康和舒适度的维修属于紧急工程。体面的住房是让租户住得舒适、安宁的住房。这也是租赁合同中承租人权利的一部分。暖气维修就是一个完美的例证。如果设备发生故障，则维修是紧急情况，由房东负责。

这也适用于不再起作用或无法再关闭的非常旧的窗口。为了住户的安全，此次维修是强制性的，房东必须尽快进行。实施紧急或大修并不能免除租户定期支付租金的责任。这种情况可能导致终止租赁合同。如果工作干扰财产的和平使用，房东可以考虑减少租金。即使在这种情况下，这也将是关于解决两个缔约方之间的情况。

由房东承担的紧急维修工作减少

在房东出资进行的维修中，有些不太重要或不紧急。这些成本通常与公寓或房屋的破旧有关。例如，仍然可以使用但需要更换的旧窗户。但是，这种修复的优先级低于例如更换锁。房东可以在合同期满前更换窗户。为了降低成本，业主可以在发现后立即进行此窗户更换维修。

与生活空间美学相关的工程和维修也不急。例如，更换破旧的地毯。在这种情况下，房东的好处是他有时间做这项工作。没有紧迫感。此外，租户不能要求房东负责更新住宅。

住宅的破旧程度是用来确定承租人和房东之间负责维修的人的标准。如果房屋出现正常磨损，维修责任由承租人承担。此外，他还负责谨慎使用财产。如果由于陈旧而发生故障，则由房东负责维修。但是，如果故障是因使用不当造成的，则承租人负责维修。

 其他由业主承担费用的工作

除了紧急和不太紧急的维修，房东还负责住宅的其他装修。其中包括地板和墙面覆盖物。在这种情况下，业主有义务重新铺设镶木地板或瓷砖。他还必须负责更换油漆、墙砖和挂毯。另一方面，承保范围本身的责任在于承租人。房东在编制清单文件时报告覆盖范围的情况。承租人还必须在相同条件下归还财产。

为了向租户提供可接受的住房，房东必须更换破旧的门窗。如果房屋状况不理想，承租人可以立即正式通知房东进行维修。此外，房东有义务确保其住宿的能源性能。为此，他必须，例如，使煤气、电力、电力等设施恢复正常。业主必须进行能源效率诊断，然后在住宅被认为是能源密集型的情况下进行适当的维修和更换。这种类型的财产不应该出租。这适用于分类为 G（自 2025 年起）、F（自 2028 年起）和 E（自 2034 年起）的住宅。

最后，房东负责进行主要的管道工程。大多数情况下，它们与设施破旧不堪有关。本案业主承诺更换虹吸管、厨房水龙头，改造整条管道。这项工作还可能包括更换管道装置。如果由于缺乏维护或维护不足而出现故障，租户必须提供维修服务。在某些情况下，住宿由保险承保，这使业主免于进行某些工程和改进。在签署租约之前，技术诊断文件中提到了这一点。

来源： https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/