承租人和出租人的义务是什么?
搬进一个家通常与其中的一些工作和维修有关。在这种情况下,租户和房东之间会出现有关此类维修组织的问题。理论上,主要工程分配给业主,小修工程分配给租户。然而,在实践中,事情并不总是那么简单,这就引起了双方的争论。房地产中介 Hermitage Riviera 阐明了租户和房东之间维修费用的分配情况。
承租人义务的法律框架
在法国,1989 年 7 月 6 日颁布的法律第 7d 条规定了承租人在工作和维修方面的义务。《建筑和住房法》的这一条款详细说明了维修承租人负责。这些特别涉及“住宅楼宇的日常维护、合同中提到的设备和小修以及国务委员会法令规定的所有租赁维修,除非它们是由陈旧、工艺差、建筑缺陷引起的,不可预见的情况或不可抗力”。
此外,法律规定承租人必须通过小修确保租赁房屋的维护。因此租户必须注意:
• 更换破窗,
• 修理门把手,
• 开关的变化,
• 地毯清洗等
所有这些工程都被归类为由租户承担费用的维修。如果房东承担这些费用,租户仍需将这些费用偿还给房东。
事实上,法规并未定义租户必须进行的维修的详尽清单。然而,1987 年 8 月 26 日的第 87-712 号法令给出了其中最重要的一个概念。由于没有详尽的维修清单,由租户承担,随时可能产生误解。
因此,一旦发生冲突,双方应首先尝试在部门调解委员会的帮助下友好解决。在没有调解的情况下,一方或双方必须上法庭解决争议。该程序的结果通常是终止合同。为避免这些冲突情况,建议过程中的两个参与者找到一位专业人士作为双方之间的中间人。
租户从事什么工作?
承租人有权重新开发他租用的公寓或房屋。为此,他必须在法律框架内开展工作。这些作品可能指住宅的内部或外部。
维护工作
承租人有义务修理因他的过错而无法使用的动产和不动产。实际上,设备因磨损或过时而损坏是意料之中的事情。如果承租人不关心也不维护此设备,他将因此对损坏负责。例如,由于承租人的过错而损坏的门或窗户,由他负责修理。
此规则也适用于大修。如果承租人用他的车辆撞到车库门或墙壁,则他负责维修。租户还必须注意住宅中的管道。为此,他必须确保水龙头除垢、管道畅通并更换密封件。因此,他不能向业主申诉,因为这台设备的维护是他的责任。
租用房屋的内部装修
法律明确定义了承租人可以进行的工作和安排。有重大维修和景观美化工程。后者是承租人的责任。因此,后者可以重新粉刷墙壁、修复天花板、安装架子或橱柜。
这些维修费用由承租人承担,但他必须在进行这些工程之前征得房东的同意。事实上,后者可能会拒绝在家中进行某些工作。然而,房东很少拒绝修理他的房屋。例如,他不能禁止租户安装易于移动的设备。最主要的是,后者必须按照库存文件
中所述,将住宿归还给业主。
租用房屋的内部装修
租户可以执行多种类型的外部工作。例如,如果他想重新粉刷住所的外墙,后者会支付费用。这适用于所有旨在改善家居美观的木工工作。房东以体面的方式交付了财产,所有其他昂贵的改建均由租户负责。对于这项工作,也建议征求一下楼主的意见。承租人有义务与业主分享有关维修的信息。
维修工作由业主承担费用
在房地产租赁合同中,某些工作被分配给房屋的所有者。因此,后者负责某些作品的表演。这一义务迫使业主向租户提供状况良好的房屋。
紧急工作
直接影响公寓健康和舒适度的维修属于紧急工程。体面的住房是让租户住得舒适、安宁的住房。这也是租赁合同中承租人权利的一部分。暖气维修就是一个完美的例证。如果设备发生故障,则维修是紧急情况,由房东负责。
这也适用于不再起作用或无法再关闭的非常旧的窗口。为了住户的安全,此次维修是强制性的,房东必须尽快进行。实施紧急或大修并不能免除租户定期支付租金的责任。这种情况可能导致终止租赁合同。如果工作干扰财产的和平使用,房东可以考虑减少租金。即使在这种情况下,这也将是关于解决两个缔约方之间的情况。
由房东承担的紧急维修工作减少
在房东出资进行的维修中,有些不太重要或不紧急。这些成本通常与公寓或房屋的破旧有关。例如,仍然可以使用但需要更换的旧窗户。但是,这种修复的优先级低于例如更换锁。房东可以在合同期满前更换窗户。为了降低成本,业主可以在发现后立即进行此窗户更换维修。
与生活空间美学相关的工程和维修也不急。例如,更换破旧的地毯。在这种情况下,房东的好处是他有时间做这项工作。没有紧迫感。此外,租户不能要求房东负责更新住宅。
住宅的破旧程度是用来确定承租人和房东之间负责维修的人的标准。如果房屋出现正常磨损,维修责任由承租人承担。此外,他还负责谨慎使用财产。如果由于陈旧而发生故障,则由房东负责维修。但是,如果故障是因使用不当造成的,则承租人负责维修。
其他由业主承担费用的工作
除了紧急和不太紧急的维修,房东还负责住宅的其他装修。其中包括地板和墙面覆盖物。在这种情况下,业主有义务重新铺设镶木地板或瓷砖。他还必须负责更换油漆、墙砖和挂毯。另一方面,承保范围本身的责任在于承租人。房东在编制清单文件时报告覆盖范围的情况。承租人还必须在相同条件下归还财产。
为了向租户提供可接受的住房,房东必须更换破旧的门窗。如果房屋状况不理想,承租人可以立即正式通知房东进行维修。此外,房东有义务确保其住宿的能源性能。为此,他必须,例如,使煤气、电力、电力等设施恢复正常。业主必须进行能源效率诊断,然后在住宅被认为是能源密集型的情况下进行适当的维修和更换。这种类型的财产不应该出租。这适用于分类为 G(自 2025 年起)、F(自 2028 年起)和 E(自 2034 年起)的住宅。
最后,房东负责进行主要的管道工程。大多数情况下,它们与设施破旧不堪有关。本案业主承诺更换虹吸管、厨房水龙头,改造整条管道。这项工作还可能包括更换管道装置。如果由于缺乏维护或维护不足而出现故障,租户必须提供维修服务。在某些情况下,住宿由保险承保,这使业主免于进行某些工程和改进。在签署租约之前,技术诊断文件中提到了这一点。
来源: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/