承租人和出租人的义务是什么？

搬进新家通常与一些工作和维修有关。在这种情况下，租户和房东之间会出现有关组织此类维修的问题。理论上，主要工作由业主负责，小修则由租户负责。然而，在实践中，事情并不总是那么简单，这会导致双方之间的纠纷。房地产中介机构 Hermitage Riviera 揭示了租户和房东之间维修费用的分配。

租户义务的法律框架

在法国，租户在工作和维修方面的义务由 1989 年 7 月 6 日的法律第 7d 条规定。《建筑和住房法》的这一规定详细说明了租户负责的维修。这些条款特别涉及“住宅场所的日常维护、合同中提到的设备和小修以及国务委员会法令规定的所有租赁维修，除非这些维修是由于陈旧、工艺差、建筑缺陷、不可预见的情况或不可抗力造成的”。

此外，法律规定，承租人必须通过小修来确保租赁场所的维护。因此，承租人必须负责：

• 更换破损的窗户，
• 修理门把手，
• 更换开关，
• 清洁地毯等。

所有这些工作都归类为由承租人承担费用的维修。如果房东承担这些费用，租客仍然必须向房东偿还这些费用。

事实上，法规并没有规定租客必须进行的维修的详尽清单。然而，1987 年 8 月 26 日第 87-712 号法令给出了其中最重要的一些内容。由于缺乏租客应承担的维修的详尽清单，误解随时可能发生。

因此，如果发生冲突，双方应首先在部门调解委员会的帮助下尝试达成友好解决。如果没有调解，一方或双方必须诉诸法庭解决争端。这一程序的结果往往是终止合同。为了避免这些冲突情况，建议参与此过程的双方找到一位专业人士作为双方之间的中介。

租户从事哪些工作？

租户有权重新开发其租用的公寓或房屋。为此，他必须在法律框架内开展工作。这些工作可能涉及住宅的内部或外部。

维护工作

租户有义务修复因其过失而无法使用的动产和不动产。实际上，设备因磨损或陈旧而损坏是可以预料的。如果租户不爱护和不维护这些设备，他将对损坏承担责任。例如，修理因租户过失而损坏的门或窗是他的责任。

此规则也适用于重大维修。如果租户的车辆撞到车库门或墙壁，则他负责维修。租户还必须照顾住所内的管道。为此，他必须确保水龙头除垢、管道畅通并更换密封件。因此，他不能向业主提出申诉，因为这些设备的维护是他的责任。

出租房屋的室内工作

法律明确规定了租户可以进行的工作和安排。有重大维修和景观美化工作。后者是租户的责任。因此，后者可以重新粉刷墙壁、修理天花板并安装架子或橱柜。

这些维修由租户承担费用，但他必须在进行这些工作之前征得房东的同意。事实上，后者可以拒绝在家中进行某些工作。但是，房东很少拒绝维修房屋。例如，他不能禁止房客安装易于拆卸的设备。最重要的是，后者必须按照清单文件

中所述将住宿归还给房主。

出租房屋的内部工作

房客可以进行几种类型的外部工作。例如，如果房客想重新粉刷住宿的外墙，房主将承担费用。这适用于所有旨在改善房屋美观的木工工作。房东以体面的方式交付了房产，所有其他昂贵的改建都是房客的责任。对于这项工作，还建议征求房东的意见。租户有义务与业主分享有关要进行的维修的信息。

由业主承担费用进行的维修工作

在房地产租赁合同中，某些工作分配给房屋所有者。因此，后者负责执行某些工作。这项义务迫使业主向租户提供状况良好的房屋。

紧急工作

直接影响公寓健康和舒适度的维修属于紧急工作。体面的住房是让租户舒适、平静地生活的住房。这也是租赁合同中租户权利的一部分。暖气维修就是一个很好的例子。如果设备发生故障，则维修属于紧急情况，由房东负责。

这也适用于不再起作用或无法关闭的旧窗户。为了房屋居民的安全，这种维修是强制性的，房东必须尽快进行。紧急或重大维修的实施并不能免除租户定期支付租金。这种情况可能导致终止租赁合同。如果维修工作干扰了房产的和平使用，房东可以考虑降低租金。即使在这种情况下，也将涉及解决双方之间的问题。

由房东承担费用的不太紧急的维修工作

在房东承担费用进行的维修中，有些维修不太重要或紧急。这些费用通常与公寓或房屋的破旧有关。例如，旧窗户仍能使用，但需要更换。但是，这种维修的优先级低于更换锁等。房东可以在合同到期前更换窗户。为了降低成本，业主可以在注意到这一点后立即进行这种窗户更换维修。

与居住空间美观相关的工作和维修也并不紧急。例如，更换破旧的地毯。在这种情况下，房东的优势在于他有时间做这项工作。没有紧迫性。此外，租户不能要求房东负责更新住宅。

住宅的破旧程度是确定租户和房东之间负责维修的人的标准。如果房产正常磨损，维修的责任在于租户。此外，他有责任小心使用房产。如果故障是由于陈旧而发生的，维修由房东承担。但是，如果损坏是由于误用造成的，则由租户负责维修。

由业主承担费用的其他工作

除了紧急和不太紧急的维修外，房东还负责对住宅进行其他翻新。这些包括地板和墙壁覆盖物。在这种情况下，业主有义务重新制作镶木地板或瓷砖。他还必须负责更换油漆、墙砖和挂毯。另一方面，保险本身的责任在于租户。房东在起草清单文件时报告保险的状况。租户还必须在相同条件下归还房产。

为了向租户提供可接受的住房，房东必须更换破旧的窗户和门。如果住宅状况不令人满意，租户可以立即正式通知房东进行维修。此外，房东有义务确保其住所的能源性能。为此，他必须将燃气、电力、电源等设施恢复正常。如果住宅被视为能源密集型，业主必须进行能源效率诊断，然后进行适当的维修和更换。这种类型的房产不应出租。这适用于分类为 G（自 2025 年起）、F（自 2028 年起）和 E（自 2034 年起）的住宅。 

最后，房东负责进行主要的管道工程。它们通常与设施破旧状态有关。在这种情况下，业主承诺更换虹吸管、厨房水龙头并改造整个管道。这项工作还可能包括更换管道装置。如果由于缺乏或维护不足而导致它们出现故障，租户必须进行维修。在某些情况下，住所受保险覆盖，这使业主免于某些工程和改进。签署租约前的技术诊断文件中提到了这一点。

来源：https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/