Какие обязательства арендатора и арендодателя?

Обустройство жилого помещения часто связано с проведением некоторых работ и ремонта в нем. В этом случае, между арендатором и арендодателем возникает вопрос об организации такого ремонта. Теоретически основные работы возлагаются на владельца, а выполнение мелкого ремонта — на арендатора. Однако на практике не всегда все бывает так просто, что вызывает споры между двумя сторонами. Агентство недвижимости Hermitage Riviera разъясняет вопрос по распределению затрат на ремонт между арендатором и арендодателем.

Правовая база обязательств, возлагаемых на арендатора

 Во Франции обязанности арендатора по проведению ремонтных работ предусмотрены статьей 7d закона от 6 июля 1989 г. В этом положении Строительно-жилищного кодекса подробно описаны ремонтные работы, ответственность за которые несет арендатор. Они касаются, в частности, «текущего обслуживания жилых помещений, оборудования, указанного в договоре, и мелкого ремонта, определенного постановлением Государственного совета, за исключением случаев, когда они вызваны моральным износом, плохим качеством изготовления, строительным дефектом, непредвиденным обстоятельством или форс-мажором».

Далее в законе указывается, что арендатор должен обеспечивать содержание арендованного помещения посредством проведения мелких ремонтных работ. Таким образом, он должен заботиться о:

·       замена разбитого окна,

·       ремонт дверных ручек,

·       замена переключателя,

·       чистка ковров и др.

Все указанные работы относятся к разряду ремонта за счет арендатора. В случае если арендодатель покрывает эти расходы, арендатор все же должен будет возместить их в адрес арендодателя.

На самом деле нормативы не определяют исчерпывающего перечня ремонтных работ, которые должны выполняться арендатором. Постановление № 87-712 от 26 августа 1987 г. все же дает представление о наиболее важных из них. Из-за отсутствия исчерпывающего перечня ремонтных работ, которые должен нести арендатор, в любой момент могут возникнуть недоразумения.

Поэтому в случае возникновения конфликта обе стороны должны сначала попытаться достичь мирного урегулирования с помощью Департаментской комиссией по примерению. При отсутствии примерения одна или обе стороны должны обратиться в суд для урегулирования спора. Результатом этой процедуры часто является расторжение договора аренды. Чтобы избежать этих конфликтных ситуаций, рекомендуется двум участникам процесса найти профессионала, который будет выступать как посредник между двумя сторонами.

Какие работы выполняет арендатор

Арендатор имеет право делать перепланировку квартиры или дома, который он арендовал. Для этого он должен осуществлять работы в рамках правового поля. Эти работы могут относиться к интерьеру или экстерьеру жилища.

Работы по техническому обслуживанию 

Арендатор обязан произвести ремонт движимого и недвижимого имущества, пришедшего в негодность по его вине. В действительности предполагается разрушение оборудования в результате износа или устаревания. Если арендатор не заботится и не обслуживает данное оборудование, он, таким образом, становится ответственным за повреждения. Например, ремонт двери или окна, разбитых по вине арендатора, входит в его обязанность.

Это правило распространяется и на работы по крупному ремонту. Если арендатор ударяет дверь гаража или стены своим транспортным средством, в этом случае он несет ответственность за ремонт. Арендатор также должен позаботиться о сантехнике в своем жилище. Для этого он должен обеспечить очистку кранов от накипи, разблокировку труб и смену пломб. Поэтому он не может обратиться к владельцу, поскольку обслуживание этого оборудования является его обязанностью.

Внутренние работы по дому

Закон достаточно четко определяет работы и договоренности, которые могут выполняться арендатором. Существуют капитальный ремонт и работы по благоустройству. Именно второе является обязанностью арендатора. Таким образом, последний может выполнить перекраску стен, ремонт потолка, установку полки или шкафа.

Эти ремонтные работы осуществляются за счет арендатора, но перед их выполнением он должен получить согласие своего арендодателя. Действительно, последний может отказаться от проведения определенных работ в его жилище. Однако арендодатель редко отказывается от ремонта своего жилья. Например, он не может запретить арендатору устанавливать легкосъемное оборудование. Главное, чтобы последний обязательно вернул собственнику жилое помещение, указанное в акте о состоянии жилого помещения.

Внешние работы

Есть несколько видов внешних работ, которые арендатор обязан выполнять. Последний, например, покрывает расходы, если он хочет перекрасить фасад жилого помещения. Это относится ко всем столярным работам, направленным на улучшение эстетичности дома. Арендодатель сдал жилье, отвечающее нормам приличия, а все остальные дорогостоящие переделки лежат на ответственности арендатора. Для этой работы также рекомендуется запросить мнение арендодателя. Арендатор обязан делиться информацией о ремонте, который должен быть выполнен со своим владельцем.

Ремонтные работы, выполняемые за счет владельца

В договоре аренды недвижимого имущества определенные работы возлагаются на владельца помещения. Таким образом, последний несет ответственность за выполнение определенных работ. Данное обязательство принуждает собственника предоставить жилое помещение в хорошем состоянии его нанимателю.

Срочные работы

Ремонт, непосредственно влияющий на здоровье и комфорт в квартире, относится к срочным работам. Приемлемым жильем является то, которое позволяет арендатору жить комфортно и спокойно в нем. Это также прописано в правах арендатора в договоре аренды. Ремонт системы отопления является прекрасным примером данного случая. Ремонт такого оборудования является экстренным, если оно сломалось, и является обязанностью арендодателя.

Также это касается очень старого окна, которое больше не функционирует или его больше нельзя закрыть. Для безопасности жителей помещения этот ремонт является обязательным, и арендодатель должен выполнить его в кратчайшие сроки. Осуществление срочного или капитального ремонта не освобождает арендатора от регулярной уплаты арендной платы. Такая ситуация может привести к расторжению договора аренды. Арендодатель может рассмотреть возможность уменьшения суммы арендной платы в случае, если работы мешают спокойному использованию жилья. И даже в этом случае, речь будет идти об урегулировании ситуации между двумя договаривающимися сторонами.

Менее срочные ремонтные работы за счет арендодателя

Среди ремонтных работ, выполняемых за счет арендодателя, некоторые из них являются менее важными или срочными. Хоть и обязательными изначально, но не очень срочными. Такие затраты чаще всего связаны с ветхостью квартиры или дома. Например, старые окна, которые еще функционируют, но нуждаются в замене. Однако этот ремонт менее приоритетен чем например замена замка. Арендодатель может выполнить замену окна до истечения срока договора. С целью уменьшения затрат, владелец может выполнить такой ремонт по замене окна сразу, как только он его заметит. 

Работы и ремонт, связанные с эстетикой жилого помещения, также не являются срочными. Например, замена изношенного ковра. В данном случае, преимуществом для арендодателя является то, что у него есть время на выполнение этой работы. Нет никакой срочности. Кроме того, наниматель не может привлечь арендодателя к ответственности за обновление жилища.

Ветхость жилого помещения является критерием, используемым для установления лица между нанимателем и наймодателем, ответственного за ремонт. При нормальном износе имущества, отвественность за ремонт возлагается на арендатора. Кроме того, он несет ответственность за бережное использование имущества. Если поломка произошла по причине морального устаревания, ремонт ложится на арендодателя. Однако, если поломка вызвана неправильным использованием, арендатор берет на себя обязательство по выполнению ремонта.

Другие работы, которые выполняются за счет владельца

Помимо срочных и менее срочных ремонтных работ, арендодатель также несет ответственность за другие обновления в жилом помещении. Среди них – напольное и настенное покрытия. В этом случае владелец обязан переделать паркет или плитку. Он также должен позаботиться о смене краски, настенной плитки и гобелена. С другой стороны, ответственность за самое покрытие лежит на арендаторе. Арендодатель сообщает о состоянии покрытий в момент составления акта о состоянии имущества, сдаваемого внаём. Арендатор также должен вернуть ему жилье на тех же условиях.

С целью обеспечения арендатора приемлемым жильем, арендодатель должен заменить изношенные окна и двери. В случае неудовлетворительного состояния жилого помещения арендатор может официально уведомить арендодателя о немедленном проведении ремонта. Кроме того, арендодатель обязан обеспечить энергоэффективность жилья. Для этого он должен, например, привести в норму газовую, электрическую, энергетическую и т. д. установки. Владелец собственности должен провести диагностику энергоэффективности, а затем выполнить соответствующий ремонт и замену в случае, если жилье рассматривается как энергозатратное. Жилье такого типа не должно сдаваться в аренду. Это касается жилых помещений, классифицированных как G (с 2025 г.), F (с 2028 г.) и E (с 2034 г.).

В заключение, арендодатель несет ответственность за проведение основных сантехнических работ. Чаще всего они связаны с ветхим состоянием объектов. В этом случае, владелец обязуется поменять сифон, кухонный кран, модифицировать весь трубопровод. Работы также могут распространяться на замену сантехнического оборудования. Если они выходят из строя из-за отсутствия или недостаточного обслуживания, арендатор должен обеспечить ремонт. В некоторых случаях проживание покрывается страховкой, что освобождает владельца от определенных ремонтных работ. Об этом упоминается в файле технической диагностики перед подписанием договора аренды.

Источник: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/