¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario y del arrendador?

Mudarse a una vivienda suele ir acompañado de obras y reparaciones en la misma. En este caso, se plantea la cuestión entre el inquilino y el propietario sobre la organización de dichas reparaciones. En teoría, las obras importantes se asignan al propietario y las reparaciones menores, al inquilino. Sin embargo, en la práctica, las cosas no siempre son tan sencillas, lo que provoca disputas entre las dos partes. La agencia inmobiliaria Hermitage Riviera arroja luz sobre la distribución de los costes de reparación entre el inquilino y el propietario.

Marco jurídico de las obligaciones impuestas al inquilino

En Francia, las obligaciones del inquilino en materia de obras y reparaciones están previstas en el artículo 7d de la ley del 6 de julio de 1989. Esta disposición del Código de la Construcción y la Vivienda detalla las reparaciones de las que es responsable el inquilino. Se trata, en particular, de "el mantenimiento ordinario del local de alquiler, de los equipos mencionados en el contrato y de las pequeñas reparaciones, así como de todas las reparaciones del alquiler definidas por decreto del Consejo de Estado, salvo que sean causadas por obsolescencia, mala ejecución, defecto de construcción, caso fortuito o fuerza mayor".

Además, la ley establece que el inquilino debe garantizar el mantenimiento del local alquilado mediante pequeñas reparaciones. Así, el inquilino debe hacerse cargo de:

• sustitución de una ventana rota,
• reparación de las manillas de las puertas,
• cambio de interruptores,
• limpieza de moqueta, etc.

Todos estos trabajos se clasifican como reparaciones a cargo del inquilino. Si el propietario se hace cargo de estos gastos, el inquilino deberá reembolsarlos al propietario.

De hecho, la normativa no define una lista exhaustiva de las reparaciones que debe realizar el inquilino. Sin embargo, el decreto n.° 87-712 del 26 de agosto de 1987 da una idea de las más importantes. Debido a la falta de una lista exhaustiva de reparaciones que deben ser realizadas por el inquilino, pueden surgir malentendidos en cualquier momento.

Por lo tanto, en caso de conflicto, ambas partes deben intentar primero llegar a un arreglo amistoso con la ayuda de la Comisión Departamental de Conciliación. A falta de conciliación, una o ambas partes deben recurrir a los tribunales para resolver el conflicto. El resultado de este procedimiento es a menudo la rescisión del contrato. Para evitar estas situaciones de conflicto, se recomienda que los dos participantes en el proceso encuentren un profesional que actúe como intermediario entre las dos partes.

¿Qué tipo de trabajos realiza el inquilino?

El inquilino tiene derecho a rehabilitar el piso o la casa que ha alquilado. Para ello, debe realizar trabajos dentro del marco legal. Estos trabajos pueden referirse al interior o al exterior de una vivienda.

Trabajos de mantenimiento

El inquilino está obligado a reparar los bienes muebles e inmuebles que hayan quedado inutilizables por su culpa. En realidad, se espera la destrucción del equipo como consecuencia del desgaste o la obsolescencia. Si el inquilino no cuida y no realiza el mantenimiento de este equipo, se convierte en responsable de los daños. Por ejemplo, la reparación de una puerta o ventana rota por culpa del inquilino es su responsabilidad.

Esta regla también se aplica a las reparaciones importantes. Si el inquilino golpea la puerta del garaje o las paredes con su vehículo, entonces es responsable de la reparación. El inquilino también debe ocuparse de la plomería de la vivienda. Para ello, debe asegurarse de que los grifos estén descalcificados, las tuberías estén desbloqueadas y las juntas estén cambiadas. Por lo tanto, no puede recurrir al propietario ya que el mantenimiento de este equipo es su responsabilidad.

Las obras interiores del local alquilado

La ley define claramente las obras y arreglos que puede realizar el inquilino. Existen reparaciones importantes y obras de jardinería. Estas últimas son responsabilidad del inquilino. Así, este último puede repintar las paredes, reparar el techo e instalar una estantería o un armario.

Estas reparaciones se realizan a cargo del inquilino, pero debe obtener el consentimiento del propietario antes de realizar estas obras. De hecho, el inquilino puede negarse a realizar determinadas obras en su vivienda, pero el propietario rara vez se niega a reparar su vivienda. Por ejemplo, no puede prohibir al inquilino instalar equipos fácilmente desmontables. Lo principal es que el inquilino debe devolver la vivienda al propietario tal y como se menciona en los documentos de inventario.

Trabajos interiores del local alquilado

Existen varios tipos de trabajos exteriores que el inquilino puede realizar. Este último, por ejemplo, corre con los gastos si quiere repintar la fachada de la vivienda. Esto se aplica a todos los trabajos de carpintería destinados a mejorar la estética de la vivienda. El propietario ha entregado la propiedad de forma decente y todas las demás modificaciones costosas corren por cuenta del inquilino. Para estos trabajos, también se recomienda pedir la opinión del propietario. El inquilino está obligado a informar al propietario sobre las reparaciones que se deben realizar.

Trabajos de reparación a cargo del propietario

En un contrato de arrendamiento de un inmueble, se asignan determinados trabajos al propietario del inmueble. Por tanto, este último es responsable de la realización de determinadas obras. Esta obligación obliga al propietario a entregar el inmueble en buen estado al inquilino.

Trabajos urgentes

Se consideran trabajos urgentes las reparaciones que afectan directamente a la salubridad y al confort del inmueble. Una vivienda digna es aquella que permite al inquilino vivir cómoda y tranquilamente. Esto también forma parte de los derechos del inquilino en un contrato de arrendamiento. La reparación de la calefacción es un ejemplo perfecto. La reparación de este equipo es entonces una emergencia si se estropea y es responsabilidad del propietario.

Esto también se aplica a una ventana muy vieja que ya no funciona o que ya no se puede cerrar. Para la seguridad de los residentes del inmueble, esta reparación es obligatoria y el propietario debe realizarla lo antes posible. La realización de reparaciones urgentes o importantes no exime al inquilino del pago regular del alquiler. Esta situación puede dar lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento. El propietario puede considerar la posibilidad de reducir el alquiler si las obras interfieren en el uso pacífico del inmueble. E incluso en este caso, se tratará de resolver la situación entre las dos partes contratantes.

Trabajos de reparación menos urgentes a cargo del propietario

Entre las reparaciones realizadas a cargo del propietario, algunas de ellas son menos importantes o urgentes. Estos costes suelen estar asociados al deterioro de un apartamento o una casa. Por ejemplo, ventanas viejas que todavía funcionan pero que necesitan ser reemplazadas. Sin embargo, esta reparación es menos prioritaria que, por ejemplo, la sustitución de la cerradura. El propietario puede sustituir la ventana antes de que expire el contrato. Para reducir los costes, el propietario puede realizar esta reparación de sustitución de ventanas tan pronto como lo note.

Las obras y reparaciones relacionadas con la estética del espacio habitable tampoco son urgentes. Por ejemplo, sustituir una alfombra raída. En este caso, la ventaja para el propietario es que tiene tiempo para realizar este trabajo. No hay urgencia. Además, el inquilino no puede responsabilizar al propietario de actualizar la vivienda.

El deterioro de la vivienda es el criterio que se utiliza para establecer la persona entre el inquilino y el propietario responsable de la reparación. En caso de desgaste normal del inmueble, la responsabilidad de las reparaciones recae en el inquilino. Además, es responsable del uso cuidadoso del inmueble. Si la avería se produjo por obsolescencia, la reparación recae en el propietario. Sin embargo, si la avería se debe a un mal uso, el inquilino es responsable de la reparación.

Otros trabajos que se realizan a cargo del propietario

Además de las reparaciones urgentes y menos urgentes, el propietario también es responsable de otras reformas en la vivienda. Entre ellas se encuentran los revestimientos de suelos y paredes. En este caso, el propietario está obligado a rehacer el parquet o las baldosas. También tiene que encargarse de cambiar la pintura, los azulejos de las paredes y la tapicería. Por otro lado, la responsabilidad de la cobertura en sí recae en el inquilino. El propietario informa del estado de la cobertura en el momento de redactar el documento de inventario. El inquilino también debe devolver la propiedad en las mismas condiciones.

Para proporcionar al inquilino una vivienda aceptable, el propietario debe reemplazar las ventanas y puertas raídas. En caso de que el estado de la vivienda no sea satisfactorio, el inquilino puede notificar oficialmente la reparación al propietario sin demora. Además, el propietario está obligado a garantizar el rendimiento energético de su vivienda. Para ello, debe, por ejemplo, restablecer la normalidad en las instalaciones de gas, electricidad, electricidad, etc. El propietario del inmueble debe realizar un diagnóstico de eficiencia energética y, a continuación, realizar las reparaciones y sustituciones adecuadas en caso de que una vivienda se considere de alto consumo energético. Este tipo de inmueble no debe alquilarse. Esto se aplica a las viviendas clasificadas como G (a partir de 2025), F (a partir de 2028) y E (a partir de 2034). 

Por último, el propietario es responsable de realizar las obras de fontanería importantes. La mayoría de las veces están asociadas al estado ruinoso de las instalaciones. En este caso, el propietario se compromete a cambiar el sifón, el grifo de la cocina y modificar toda la tubería. Las obras también pueden incluir la sustitución de los accesorios de fontanería. Si fallan por falta o insuficiente mantenimiento, el inquilino debe proporcionar las reparaciones. En algunos casos, la vivienda está cubierta por un seguro que exime al propietario de ciertas obras y mejoras. Esto se menciona en el expediente de diagnóstico técnico antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Fuente: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/