Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt an der Côte d'Azur: Trends und Preisdynamik

Fotos von Yann Vernerie. Das Jahr 2022 markiert einen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt im Südosten Frankreichs. Zunächst stand der Schatten von Covid-19 und seinen vielen Varianten. Eine gesundheitliche Situation warf zunächst einen Schatten auf den Mietmarkt, bevor sie den Verkauf von Häusern ankurbelte. Dann wird der Beginn des Jahres 2022 sicherlich von einer abwartenden Haltung sowohl auf Seiten der Käufer als auch der Verkäufer geprägt sein. Wahljahre sind in der Regel eine Zeit, in der die Franzosen relativ vorsichtig sind. Und dann war da noch der Beginn des Krieges in der Ukraine Ende Februar 2022. Die wichtigste geopolitische Tatsache, die die Inflationstrends, die bereits Ende 2021 stattfanden, mechanisch beschleunigte. 

COVID-19 UND SEINE AUSWIRKUNGEN AUF IMMOBILIEN

Wir werden diese schwierige und schmerzhafte Episode für einen erheblichen Teil der Bevölkerung nicht wiederholen. Auch wenn die Unsicherheit über dieses Virus weiterhin total bleibt, haben die Franzosen seit April 2020 eines verstanden: Es ist besser, in einem Haus auf dem Land zu wohnen als in einer Wohnung im Stadtzentrum.
Dies hat daher in den letzten zwei Jahren zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Villen und Häusern mit Gärten geführt. Der Immobilienmarkt begann sich daher logischerweise ab 2020-2021 zu verschärfen. Waren ohne Mängel verschwanden wie üblich sehr schnell. Heute ist der Markt sehr angespannt, da es fast keine Lagerbestände mehr gibt und der Markt fast ausschließlich durch Zwangsverkäufe (Tod/Erbschaft, Umzug ins Altersheim, Scheidung, berufliche Versetzung) angetrieben wird. So gibt es beispielsweise für den Zeitraum 2021-2022 einen Anstieg bei Immobilien von +6 %.
Bei saisonalen Vermietungen hatte die Gesundheitskrise erhebliche Auswirkungen auf die Ausrichtung nach Frankreich. Tatsächlich scheinen die in verschiedenen Ländern ergriffenen Gesundheitsmaßnahmen die Franzosen davon abgehalten zu haben, ins Ausland zu reisen. Die Aussicht, in Quarantäne festzusitzen und auf einen negativen PCR-Test zu warten, scheint Familien dazu zu bewegen, in Frankreich zu bleiben.

TELEARBEIT HAT DIE SUCHBEREICHE FÜR KÄUFER ERWEITERT

Aber das Auftreten dieses Atemwegsvirus hat auch das Tabu der Unternehmen gegen Telearbeit gebrochen. Arbeitgeber, die nicht geplant hatten, dass ihre Mitarbeiter aus der Ferne arbeiten, erkannten, dass diese Praxis ihrem Geschäft nicht schadet. Tatsächlich konzentriert sich die Fernarbeit eher auf das, was im Büro passiert. Denn wer persönlich viel arbeitet, arbeitet tendenziell mehr, wenn er zu Hause ist. Andererseits hat diese neue Praxis es ermöglicht, die Büromiete zu optimieren und damit erhebliche Einsparungen zu erzielen. Mit anderen Worten, Telearbeit ermöglicht es, die Größe der gemieteten Flächen zu reduzieren. Auch die Kosten für Verbrauchsmaterialien und Büronutzung gingen zurück, während der Inlandsverbrauch relativ stabil blieb. Die Regierung ihrerseits hat den Unternehmen massiv geholfen. Darüber hinaus haben die Franzosen während der Krise gespart. Dieses erzwungene Sparen hat die Ersparnisse der Haushalte und damit ihren persönlichen Beitrag im Falle eines Immobilienprojekts automatisch erhöht. 
Daher ist die Fernarbeit alltäglich geworden. Viele Arbeitnehmer verbringen zwei bis drei Tage damit, von zu Hause aus zu arbeiten. Die Folgen dieser neuen Arbeitsorganisation ließen nicht lange auf sich warten. Viele Arbeitnehmer zögerten nicht, den Sprung zu wagen und machten sich an den Kauf ihres Traumhauses, nachdem sie weit von ihrem Arbeitsplatz weggezogen waren. Immobilien, deren Verkauf früher lange dauerte, sind heute bei Dienstleistungsarbeitern sehr gefragt.

DIE ABWARTENDE HALTUNG WEGEN DER WAHLEN

Dies ist ein Phänomen, das Immobilienprofis gut kennen. Wahljahre sind immer Zeiträume, in denen die Aktivität im Allgemeinen verlangsamt wird. Auch wenn es keinen objektiven Grund gibt, dieses Phänomen zu erklären, ist diese Angewohnheit ein großer Klassiker auf dem Immobilienmarkt. Aber im Allgemeinen beobachten wir eine Aufholjagd, sobald die Frist abgelaufen ist. Das Jahr 2022 wird diese Regel nicht vernachlässigen. So wird die Wiederwahl des scheidenden Präsidenten keine Turbulenzen auf dem Immobilienmarkt verursachen.
Potenzielle Käufer werden beim Kauf jedoch immer mehr auf die Isolierung von Häusern achten. Das ALURE-Gesetz, das Klimagesetz und andere künftige Gesetze werden Käufer wahrscheinlich dazu zwingen, bei der Energieeffizienz von Häusern vorsichtiger zu sein.

DIE AUSWIRKUNGEN DES KRIEGS IN DER UKRAINE AUF DEN IMMOBILIENMARKT

Ausländische Kunden haben den Immobilienmarkt an der Côte d’Azur und im Département Alpes-Maritimes schon immer angekurbelt. Offensichtlich wird die russische Kundschaft in den nächsten Jahren nicht so aktiv sein wie sonst. Der Krieg in der Ukraine und die Abwertung des Rubels werden für viele Akteure des Sektors einen Wendepunkt darstellen. Dennoch lässt sich feststellen, dass mit Ausbruch des Krieges in der Ukraine sowohl Russen als auch Ukrainer viele Saisonmietobjekte stürmten, um in einer angespannten geopolitischen Situation den größtmöglichen Abstand zu gewinnen.
Wirtschaftlich wird der Konflikt in Osteuropa Auswirkungen auf die Weltwirtschaft haben. Der Preisanstieg, insbesondere in den Primärindustrien (Energie, Holz, Baustoffe, Transport, Lebensmittel), ist unbestreitbar. Somit wird die Inflation in den kommenden Monaten auch auf dem Immobilienmarkt eine Rolle spielen.

VERSCHLECHTERUNG DER SITUATION AUF DEM HYPOTHEKENMARKT

Wie bereits erwähnt, besteht bei der allmählichen Erhöhung der Zinssätze die Gefahr, dass einige potenzielle Käufer vom Immobilienmarkt abgeschreckt werden, ohne die motiviertesten davon abzuschrecken. Heute stellen wir fest, dass der Zinssatz für die Eigenbeteiligung in der Region Provence-Alpes-Côte d’Azur etwa ein Viertel des beantragten Kreditbetrags beträgt. Im Durchschnitt sind das 75.000 Euro. Es ist anzumerken, dass der Eigenanteil im Jahresverlauf um fast 40 % gestiegen ist (von 52.500 Euro auf 75.000 Euro). Während die durchschnittliche Kredithöhe um fast 8 % sank und von 261.500 Euro im Jahr 2021 auf 241.000 Euro im Jahr 2022 stieg. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Banken mehr Eigenleistung verlangen und daher die Höhe der von den Banken vergebenen Kredite mechanisch sinkt. 
Ein Preisrückgang im Kontext der Inflation ist jedoch kein Szenario, das mittelfristig vorhersehbar ist. Bei Inflation können Immobilien ein sicherer Hafen sein. „Der Stein lügt nicht.“ Mit dem Anstieg der Zinsen wird sicherlich eine Korrektur für Güter erforderlich sein, die nicht finanziert werden können, aber die Nachfrage wird stark bleiben. Einfach, weil wir auf lange Sicht das Risiko eingehen, dass die Liquidität der wohlhabendsten Haushalte in Immobilien abfließt. Wir werden es nicht versäumen, diese Situation in unserer nächsten Pressemitteilung ausführlich zu beschreiben.