Información actualizada sobre el mercado inmobiliario en la Costa Azul: tendencias y dinámica de precios

Créditos Fotos Yann Vernerie. El año 2022 marca un punto de inflexión en el mercado inmobiliario del sureste de Francia. Primero, estuvo la sombra del Covid-19 y sus múltiples variantes. Una situación sanitaria ensombreció primero el mercado del alquiler antes de impulsar la venta de casas. Luego, el comienzo de 2022 seguramente estará marcado por una actitud de espera tanto por parte de los compradores como de los vendedores. Los años electorales tienden a ser un momento en el que los franceses son relativamente cautelosos. Y luego, a finales de febrero de 2022, comenzó la guerra en Ucrania, un hecho geopolítico fundamental que aceleró mecánicamente las tendencias inflacionarias que se habían producido ya a finales de 2021.

COVID-19 Y SU IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO

No volveremos a vivir en este episodio tan difícil y doloroso para una parte importante de la población. Sin embargo, aunque la incertidumbre sobre este virus sigue siendo total, los franceses han comprendido una cosa desde abril de 2020: es mejor vivir en una casa en el campo que en un apartamento en el centro de la ciudad.
Esto ha provocado un marcado aumento de la demanda de villas y casas con jardín en los dos últimos años. Por tanto, el mercado inmobiliario empezó a endurecerse lógicamente a partir de 2020-2021. Los bienes sin defectos salieron muy rápidamente, como de costumbre. Hoy en día, el mercado está muy tenso, ya que casi no hay existencias y el mercado se alimenta casi exclusivamente de ventas forzadas (fallecimiento/herencia, marcha a una residencia de ancianos, divorcio, traslado profesional). Por ejemplo, hay un aumento del +6% en el sector inmobiliario para el período 2021-2022.
En cuanto a los alquileres de temporada, la crisis sanitaria ha tenido un impacto significativo en la dirección hacia Francia. De hecho, las medidas sanitarias adoptadas en varios países parecen haber disuadido a los franceses de viajar al extranjero. La perspectiva de quedarse en cuarentena esperando una prueba PCR negativa parece estar empujando a las familias a quedarse en Francia.

EL TELETRABAJO HA AMPLIADO LAS ZONAS DE BÚSQUEDA PARA LOS COMPRADORES

Pero la aparición de este virus respiratorio también ha roto el tabú de las empresas contra el teletrabajo. Los empresarios que no habían previsto que sus empleados trabajaran a distancia se dieron cuenta de que esta práctica no es perjudicial para su negocio. De hecho, el teletrabajo tiende a centrarse en lo que ocurre en la oficina, ya que quienes trabajan mucho en persona tienden a trabajar más cuando están en casa. Por otro lado, esta nueva práctica ha permitido optimizar el espacio de alquiler de oficinas y, por lo tanto, lograr ahorros sustanciales. En otras palabras, el teletrabajo permite reducir el tamaño de las superficies alquiladas. Los gastos de consumibles y de ocupación de oficinas también disminuyeron, mientras que el consumo interno se mantuvo relativamente estable. Por su parte, el gobierno ayudó masivamente a las empresas. Además, los franceses ahorraron durante la crisis. Este ahorro forzado ha aumentado mecánicamente el ahorro de los hogares y, por lo tanto, su contribución personal en caso de un proyecto inmobiliario. Como resultado, el teletrabajo se ha convertido en algo habitual. Muchos empleados pasan dos o tres días trabajando a distancia desde casa. Las consecuencias de esta nueva organización del trabajo no se hicieron esperar. Muchos empleados no dudaron en dar el paso y se lanzaron a comprar la casa de sus sueños, habiéndose mudado significativamente de su lugar de trabajo. Las propiedades que antes tardaban en venderse ahora tienen una gran demanda entre los trabajadores del sector servicios.

LA ACTITUD DE ESPERAR Y VER DEBIDO A LAS ELECCIONES

Se trata de un fenómeno bien conocido por los profesionales del sector inmobiliario. Los años electorales son siempre periodos en los que la actividad suele ralentizarse. Aunque no haya ninguna razón objetiva que explique este fenómeno, esta costumbre es un gran clásico en el mercado inmobiliario. Pero, por lo general, observamos una recuperación una vez que ha pasado el plazo. El año 2022 no dejará de cumplir esta regla. Por tanto, la reelección del presidente saliente no provocará turbulencias en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, a la hora de comprar, los compradores potenciales prestarán cada vez más atención al aislamiento de las casas. La ley ALURE, la ley climática y otras leyes futuras probablemente obligarán a los compradores a tener más cuidado con la clasificación energética de las viviendas.

EL IMPACTO DE LA GUERRA EN UCRANIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Los clientes extranjeros siempre han dinamizado el mercado inmobiliario en la Costa Azul y en el departamento de los Alpes Marítimos. Obviamente, en los próximos años, la clientela rusa no será tan activa como de costumbre. La guerra en Ucrania y la devaluación del rublo serán un punto de inflexión para muchos actores del sector. Sin embargo, se puede observar que con el estallido de la guerra en Ucrania, tanto los rusos como los ucranianos asaltaron muchos alquileres de temporada, queriendo dar el máximo paso atrás en una situación geopolítica tensa.
En el plano económico, el conflicto en Europa del Este tendrá repercusiones para la economía mundial. El aumento de los precios, especialmente en las industrias primarias (energía, madera, materiales de construcción, transporte, alimentos), es innegable. Por lo tanto, la inflación también tendrá un papel en los próximos meses en el mercado inmobiliario.

DETERIORO DE LA SITUACIÓN EN EL MERCADO HIPOTECARIO

Como mencionamos anteriormente, el aumento gradual de los tipos corre el riesgo de alejar a algunos compradores potenciales del mercado inmobiliario sin desanimar a los más motivados. Hoy observamos que la tasa de contribución personal en la región de Provenza-Alpes-Costa Azul es de aproximadamente una cuarta parte del monto del préstamo solicitado. En promedio, es de 75.000 euros. Cabe señalar que la contribución personal aumentó casi un 40% durante el año (de 52.500 euros a 75.000 euros). Mientras que el importe medio de los préstamos se redujo casi un 8%, pasando de 261.500 euros en 2021 a 241.000 euros en 2022. En resumen, podemos decir que los bancos exigen más aportaciones personales y, por tanto, el importe de los préstamos concedidos por los bancos cae mecánicamente. Sin embargo, una caída de los precios en un contexto de inflación no es un escenario que se pueda prever a medio plazo. Cuando hay inflación, el sector inmobiliario puede ser un refugio seguro. “La piedra no miente&rdquo. Con la subida de los tipos, es seguro que será necesaria una corrección de los bienes que no se pueden financiar, pero la demanda seguirá siendo fuerte. Simplemente porque a largo plazo corremos el riesgo de ver cómo la liquidez de los hogares más ricos se desliza hacia el sector inmobiliario. No dejaremos de describir esta situación en detalle en nuestro próximo comunicado de prensa.