Les prix de l’immobilier à Nice

Nice est l’une des plus grandes villes de France. Du soleil toute l’année, une vue imprenable sur la mer Méditerranée et une activité économique soutenue. En plus d’être une capitale économique à l’instar de Paris, Lyon ou Bordeaux, Nice est une station balnéaire incontournable et ce pendant une bonne partie de l’année. Dans ce contexte, on assiste à une multitude de phénomènes qui tirent les prix de l’immobilier vers le haut. Néanmoins, lorsque l’on investit des sommes importantes qui engagent les acquéreurs sur des prêts de plus de quinze ans, on se doit d’être prudent et de se renseigner un minimum sur les spécificités de la ville. En effet Nice n’est pas une ville uniforme, c’est un territoire bigarré qui où se mélangent des quartiers populaires et de l’immobilier de luxe. 

Les particularités de la ville et les conséquences sur le marché de l’immobilier à Nice

Dans un contexte national assez morose, la ville de Nice et son agglomération se distinguent par un marché actif des prix de l’immobilier toujours orientés à la hausse. Alors que sur le reste du territoire français,  les prix de l’immobilier ont tendance à stagner, voir à baisser. Et ce à cause de taux d’intérêts trop élevés et d’un ralentissement de l’activité économique post-relance (NDLR: notamment avec plus de mille milliards d’euros de dépenses publiques en quelques années) sans parler du retour des conflits géopolitiques majeurs. 

Il y a donc fort à parier que le niveau élevé des prix perdurera à Nice dans ce contexte. Mais aussi tant que les meublés saisonniers resteront une option rentable pour les investisseurs privés. En d’autres termes, il y a de fortes chances que ce soient les échéances des élections municipales de 2026 et la présidentielle de 2027 qui donneront le ton sur les prix de l’immobilier à Nice. Une chose est certaine généralement, l'immobilier de luxe reste épargné par les mesures politiques et fiscales. Tous les acteurs du marché de l’immobilier parisien ont pu constater que ni la hausse de la taxe foncière, ni la préemption des logements afin de les affecter à des bailleurs sociaux n’auront eu d’impact sur les prix. Bien au contraire, dans un contexte morose, les prix de l’immobilier de prestige ont même tendance à légèrement augmenter. On se rappelle du prix de l’immobilier stable à New York pendant “la crise des subprimes”. Nice à la particularité d’être une destination perçue par la clientèle internationale comme une valeur refuge et un havre de paix. Une destination sûre en dehors des problématiques géopolitiques où l’on vient passer des vacances ou une retraite dorée dans un cadre de vie unique au monde. 

Nice Promenade

Ici face à la mer, les prix de l’immobilier sont très élevés. Lorsque l’on parle de Nice Promenade on désigne en fait la première ligne d’immeubles. C’est sans doute l’une des zones les plus compliquées à appréhender à Nice. En effet, ici les prix peuvent varier du simple au double, voir plus. Pour un local situé en rez-de-chaussée dans une copropriété dégradée ou en mauvais état, le prix au mètre carré se négocie entre 4500 euros et 6000 euros. Par contre, les biens sans défauts situés en étage élevé peuvent atteindre des sommets. Il n’est pas rare de voir des appartements être proposés à la vente à des prix qui n’ont rien à envier à l’immobilier parisien. Par contre, il est important de souligner que plus les biens sont grands et plus le prix au mètre carré baisse. Pour un appartement sans défaut, avec des charges de copropriétés basses, sans travaux et déjà rénové, avec exposé face à la mer, en première ligne, avec une grande terrasse on peut approcher les quinze mille euros du mètre carré sur la promenade  des anglais ou les vingt mille euros du mètre carré sur la quai des états unis. À ce prix là inutile de mentionner que l’insonorisation, l’isolation et la climatisation  du bien doit être parfaite et que celui-ci doit se trouver le plus loin possible de l’aéroport et donc le plus près possible du vieux Nice. Vous l’aurez compris on parle ici d’immobilier de prestige. Si un appartement possède ces caractéristiques mais qu’il manque un ou plusieurs critères, le prix au mètre carré se négocie autour des dix mille euros. 

Nota bene - acquéreurs et vendeurs

Pour les futurs acquéreurs, il est toujours compliqué de savoir ce que l’on achète et de bien comprendre la structure des prix dans une zone géographique donnée. Mais pour les vendeurs, il est toujours tentant de placer son bien sur une fourchette haute, en oubliant la réalité du marché, il est difficile d’être vraiment objectif. Lorsque l’on évalue un bien, il faut toujours partir du principe qu’il y a un défaut ou qu’il peut avoir des aléas. Et c’est à ce titre qu’il faut toujours minorer le prix de vente entre 5 et 10% et ce afin de rendre le bien liquide et attrayant mais surtout de réaliser la vente. En d’autres termes, il faut privilégier un prix de vente acceptable et la réalisation effective de la transaction.  Plutôt que d’appliquer une formule mathématique fondée sur un prix au mètre carré et un souhait de faire une belle plus-value. En matière de bourse ou d'immobilier, il est important de se rappeler que l’on ne vend jamais au plus haut et que l’on achète jamais au plus bas. C’est la raison pour laquelle il est important de se faire accompagner par un agent immobilier sérieux et qui connaît son marché.

Nice Carré d’Or

C’est ici que se trouvent quelques-uns des plus beaux appartements de Nice. Et ici dans le quartier Carré d’Or / Buffa, l’immobilier de prestige se négocie à prix d’or. Il faut reconnaître que les immeubles bourgeois datant du début du XX ème siècle ont une sacré allure. Historiquement ce lieu portait le nom de quartier de la Buffa et c’est ici que furent construits la plupart des immeubles de style Belle Époque.

Côté prix, il faut compter environ 10 000 euros le mètre carré. Tout ce qui est rare est cher, donc logiquement dans le Carré d’Or les prix oscillent entre 8500 et 12 000 euros le mètre carré. Un prix qui varie toujours bien évidemment en fonction de son état, de son emplacement, des prestations etc. Dans ce quartier enclavé du centre ville, ce que recherchent généralement  les acquéreurs c'est une vue imprenable et un appartement en étage élevé.

L’analyse des prix de l’immobilier à Cimiez

Ce quartier préservé et résidentiel de la ville de Nice est avant tout un lieu idéal pour les familles et ceux qui veulent vivre loin du tumulte du centre ville. Écoles, parcs et quelques rares commerces suffisent à faire le bonheur des habitants. Ce que les niçois viennent rechercher dans ce quartier chic c’est avant tout un cadre de vie privilégié. Un lieu chargé d’histoire puisque c’est ici que l’on trouve un splendide et important site archéologique romain, le musée Matisse et un monastère. Historiquement à la fin du XIX ème siècle et au début du XX ème,  c’est ici que se rendaient les têtes couronnées des monarchies européennes pour profiter du climat et d’une ville privilégiée. Plus tard ce seront les retraités qui investiront massivement dans ce quartier avant de se tourner vers le front de mer. Côté prix de l'immobilier, il faut compter aux alentours des 4 000 euros le mètre carré.