Les villes les plus chères de la Côte d’Azur

Par Viktoriya Zhovannik. Lorsque l’on s'intéresse au prix de l’immobilier dans le sud de la France et plus précisément aux biens situés sur le front de mer, on serait tenté de dire que les prix sont élevés partout. Néanmoins il existe des lieux plus prisés que d'autres.

Les exceptions des prix de l’immobilier, Saint-Tropez et Monaco

Lorsque l’on parle des villes les plus chères de la Côte d'Azur, il est important de traiter ces deux villes en priorité. Deux destinations qui font figure d’exception. L’une est une ville varoise, l’autre étant l’un des plus petits états du monde après le Vatican.

En ce qui concerne la Principauté Monégasque, le foncier est quasiment inexistant. Lorsque l’on souhaite construire à Monaco, il faut soit construire sur la mer via des polders géants soit détruire des bâtiments existants. Autant dire qu’en plus du statut de résident fiscal très avantageux cela renchérit d’autant plus le coût de l’immobilier. Côté budget, il faut tabler sur un budget d’environ 40 000 euros par mètre carré à Monaco.

L’immobilier Tropézien

L’autre exception de la Côte d’Azur c’est une station touristique varoise célèbre à travers le monde. Ici les prix semblent parfois littéralement déconnectés de la réalité. Saint-Tropez c’est la destination à la mode de la jetset parfois un peu boudée, parfois adulée. Mais lorsque l’on parle de Saint-Tropez on devrait également mentionner les communes limitrophes de Ramatuelle, Gassin qui voient également certains biens (appartements ou villas) se négocier à plus de 15 000 euros du mètre. Ici les prix parisiens si souvent cités pour illustrer un marché immobilier inaccessible.

Dans le parc de Saint-Tropez une transaction de plus de 46 millions d’euros a été enregistrée il y a deux ans. Il s’agissait d’une grande villa d’architecte, face à la mer. On note également une vente record en 2024 à Ramatuelle, la ville voisine avec un ensemble de Bastides qui a été cédé à plus de 85 millions d’euros. Une villa située dans un domaine fermé du Cap Saint-Pierre de Saint-Tropez, voisine de celle de Brigitte Bardot, a été vendue pour 59,5 millions d’euros. La propriété d’environ de 800 m2 habitables est composée d’une piscine, d’un court de tennis, d’un héliport et de terrains avec des vignes. On peut se demander si la proximité de la demeure tropézienne de Brigitte Bardot n’explique pas la flambée des prix.

La règle des Caps

Lorsque l’on cherche une boussole pour s’orienter dans les prix de l’immobilier, il peut être utile de se rappeler que dès que le nom d’une ville comporte le mot Cap on est sur une valeur sûre. Mais lorsque l’on regarde du côté des transactions c’est bien évidemment dans ces villes que l’on retrouve des prix records.

Roquebrune Cap-Martin, Cap d’Ail, Cap Ferrat, Cap d’Antibes

Avec des valeurs qui atteignent plusieurs dizaines de millions d’euros ces villas des “Caps de la Côte d’Azur” font tourner la tête des acquéreurs et aussi d’une bonne partie des acteurs du marché de l’immobilier. Et il est toujours intéressant de voir que pour ces biens d’exception, femmes de ménage, concierges, jardiniers se présentent aussi parfois comme intermédiaires et essayent a minima de participer à des affaires immobilières qui les dépassent. “Une stratégie secrète vaut 77 fois une stratégie publique”, ce proverbe persan est trop souvent ignoré et malheureusement parfois des informations fuitent via le personnel de maison.

Cap-Martin

Située dans les hauteurs de Monaco, Cap Martin n’en finit plus d’attirer la jetset et les têtes couronnées du monde entier. Il faut dire que dès le premier siècle le tracé une voie romaine empruntait le territoire de la commune. Roquebrune Cap-Martin est un lieu qui semble véritablement béni des dieux puisque c’est ici que se trouve l’un des plus vieux arbres de France. Un olivier vieux de plus de mille ans. Il y a plus d’un siècle, c'était le Grand Hôtel du Cap qui attirait les premiers touristes fortunés. Mais aujourd’hui ce sont les immenses villas accrochées à la falaise qui défraient la chronique.

En 2024 trois villas ont défrayé la chronique. Deux villas Belle-Epoque sur le domaine du Cap et en Front de mer ont été négociées à respectivement 58 et 41 millions d’euros. La troisième translation record de la ville à quant à elle été cédée à 26,6 millions d’euros. Il s’agissait d’une villa contemporaine orientée plein Est et surplombant Monaco.

Cap d’Antibes

La commune d’Antibes est située à l’ouest du département des Alpes Maritimes. Légèrement excentrée vis à vis de Nice, Roquebrune et Monaco. Néanmoins le Cap d’Antibes est toujours autant recherché par les investisseurs. Et pour preuve, en 2024 un château situé en front de mer sur un parc de plus de dix hectares a été cédé pour la bagatelle de 66 millions d’euros.

Cap-Ferrat

Cette commune située sur la presqu’île de Villefranche-sur-Mer est sans doute l’un des lieux les plus sécurisés de la côte d’Azur (après Monaco). Récemment une villa contemporaine de plus de 7 000 mètres carrés s’est vendue à près de 32 millions d’euros. Saint-Jean Cap-Ferrat c’est l'épicentre de l’immobilier de luxe. Un havre de paix, isolé, qui semble littéralement plongé dans le bleu de la mer Méditerranée.

Cap d’Ail

C’est sans doute la commune la plus proche de Monaco. Un cadre de vie exceptionnel entre mer et montagne et des vues imprenables sur la mer. Seul hic les biens disponibles à l’achat sont rares et les prix sont  eux aussi stratosphériques.